شماره دادنامه: ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۲۶۳۴۴۶۹
تاریخ دادنامه: ۱۴۰۳/۱۱/۲
شماره پرونده: ۰۱۰۰۷۵۰
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: اتحادیه صنف مشاورین املاک شهرستان قوچان
طرف شکایت: اتاق اصناف شهرستان قوچان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند ۴ از جدول دوم حق الزحمه مشاورین املاک موضوع بند ۷ مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ کمیسیون نظارت شهرستان قوچان
گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال بند ۴ از جدول دوم حق الزحمه مشاورین املاک موضوع بند ۷ مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ کمیسیون نظارت شهرستان قوچان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته به طور خلاصه اعلام کرده است که:
” به استحضار می رساند در برخی موارد، بعد از امضای قرارداد اعم از اجاره و مبایعه نامه مشکلاتی پیش می آید که طی آن یکی از طرفین قرارداد اعم از مالک و مستأجر و یا بایع و مشتری تصمیم به فسخ قرارداد می گیرند که این اقدام براساس اصل استحکام قراردادها و اصل لزوم باید با دلایل موجه و در چهارچوب قانون انجام شود و هیچ کس نمی تواند به صورت سلیقه ای عقد را منحل نماید؛ مگر در موارد معین قانونی که جهات قانونی و قراردادی آن در ماده ۲۱۹ قانون مدنی و سایر منابع قانونی و حقوقی آمده است.
بنگاه معاملات ملکی در ازای خدمات ارایه شده به طرفین که منتهی به امضای قرارداد می شود (در صورت وجود شرایط صحت ماده ۱۹۱ قانون مدنی) مبلغی را تحت عنوان کمیسیون دریافت می کند و فسخ و اقاله قرارداد تأثیری در کمیسیون پرداختی در آن قرارداد نخواهد داشت چه تعهد صورت گیرد و یا ناقض انجام و یا اصلاً انجام نشود و تنها در یک صورت کمیسیون فسخ قرارداد، پرداخت نخواهد شد و آن هم در شرایطی است که خود متصدی بنگاه، عامل انحلال قرارداد بوده و این اتفاق در نتیجه اشتباه و تقصیر بنگاه املاک صورت گرفته باشد؛ لذا نه تنها بند مورد شکایت در مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان قوچان، بر خلاف قانون تجارت در مبحث دلالی و حق الزحمه از جمله ماده ۳۵۲ قانون مذکور بوده بلکه با ماده ۱۰۰ فرم قراردادهای اجاره و ماده ۷ فرم قراردادهای بیع که طبق تبصره ۱ ماده ۱۱ دستورالعمل اجرایی ۱۳۸۴/۴/۱۵ پس از تأیید سازمان ثبت به وسیله اتحادیه چاپ و در اختیار اعضاء قرار گرفته و به تأیید متعاقدین می رسد نیز در تضاد است. ضمن آن که درج این نکته در جدول حق الزحمه سبب شده که طرفین قرارداد این برداشت را داشته که می توانند معامله ای انجام داده و تا ۴۸ ساعت و یا هر میزان و ساعاتی که در نرخ نامه مشخص شده اختیار بر هم زدن آن را داشته باشند و تفسیرهایی از نرخ نامه حاصل شود که سبب تولید اختلاف و سردرگمی افراد خصوصاً قشر کم سواد که آگاهی نسبت به قانون نداشته، شود. جدا از تمامی مسایل بیان شده جهت و پایه و اساس فسخ و انحلال قرارداد درست است که جنبه اعلامی داشته و لیکن نیازمند رسیدگی قضایی و اخذ تأییدیه از مرجع مذکور می باشد چه خیارات قانونی و چه خیار شرط منتج از شرط خیار مندرج در قراردادها و یا هر شرط فاسخ دیگر؛ لذا با توجه به تضاد بند ۴ مصوبه مذکور به مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ کمیسیون با قوانین و حقوق مکتسبه مشاورین املاک خواستار رسیدگی و صدور حکم ابطال بند مذکور می باشم.”
متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است:
” در اجرای ماده ۵۱ قانون نظام های صنفی و به موجب بند ۷ مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ کمیسیون نظارت شهرستان قوچان، بدین وسیله نرخ خدمات مشاورین املاک به شرح ذیل جهت آگاهی شهروندان اعلام می گردد. کلیه واحدهای صنفی موظف به نصب نرخ نامه در معرض دید مشتریان محترم بوده و در صورت مشاهده هرگونه تخلف مراتب را با شماره تلفن ۱۲۴ اداره صنعت و معدن تجارت یا شماره تلفن ۴۷۲۲۸۷۱۸ واحد بازرسی اتاق اصناف گزارش نمایید.
………………………………..
۴- چنانچه معامله به واسطه فسخ در مدت ۴۸ ساعت منحل گردد ۵۰ درصد کمیسیون کل معامله از طرف فسخ کننده کسر و در غیر این صورت کل مبلغ کمیسیون به طرفین باید پرداخت گردد و در اقاله ظرف ۴۸ ساعت ۲۵ درصد کل معامله از هر طرف به صورت مساوی باید پرداخت گردد.”
علی رغم ابلاغ دادخواست و ضمایم آن به اتاق اصناف شهرستان قوچان تا زمان رسیدگی به پرونده در جلسه هیات عمومی دیوان عدالت اداری پاسخی از طرف آن مرجع واصل نشده است.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۳/۱۱/۲ به ریاست معاون قضایی دیوان عدالت اداری در امور هیات عمومی و هیات های تخصصی و با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
هرچند به موجب ماده ۵۱ قانون نظام صنفی کشور (اصلاحی مصوب ۱۳۹۲/۶/۱۲) کمیسیون نظارت مکلّف است نرخ کالاها و خدمات عمومی و انحصاری و کالاهای اساسی یارانه‌‌ای و ضروری را که هیات عالی نظارت قیمتگذاری آنها را لازم تشخیص می‌دهد براساس دستورالعمل قیمتگذاری آن هیات برای مدت معین تعیین کند و به اتاق اصناف ذی ربط اعلام دارد، ولی براساس ماده ۳۳۵ قانون تجارت: «دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است» و برمبنای ماده ۳۴۳ این قانون: «دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می‌کند و ضامن اجرای معاملاتی که به توسط او می‌شود نیست» و برمبنای ماده ۳۴۸ قانون تجارت اتمام قرارداد و نه اجرای آن شرط مطالبه حق دلالی است و براساس ماده ۳۵۲ قانون مذکور: «در صورتی که معامله به رضایت طرفین یا به واسطه یکی از خیارات قانونی فسخ بشود حق مطالبه دلالی از دلال سلب نمی‌شود، مشروط بر این که فسخ معامله مستند به دلال نباشد» و لذا با توجه به مراتب و با عنایت به این که اخذ کمیسیون مشاورین املاک از مصادیق قرارداد دلالی و تابع احکام آن است و با حاکمیت مقررات راجع به وکالت بر موضوع، تعهد مشاورین املاک با انعقاد عقد اعم از بیع و اجاره و… ایفا شده و اعمال اراده بعدی طرفین قرارداد در انحلال یا ابقاء عقد نمی‌تواند مؤثر در تعهدات طرفین قرارداد نسبت به مشاورین املاک باشد و صلاحیت مقرر در ماده ۵۱ قانون نظام صنفی کشور برای کمیسیون نظارت نیز معطوف به مراحل بعد از انجام خدمت موضوع تصمیم کمیسیون مزبور نیست، در نتیجه حکم بند ۴ از جدول دوم حق الزحمه مشاورین املاک موضوع بند ۷ مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ کمیسیون نظارت شهرستان قوچان که براساس آن اعلام شده است که در صورت فسخ معامله در ظرف ۴۸ ساعت، ۵۰ درصد یا کل کمیسیون پرداختی به مشاور حسب مورد باید کسر گردد خارج از حدود اختیار کمیسیون نظارت شهرستان قوچان و مغایر با موازین قانونی مذکور است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود. این رای براساس ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب ۱۴۰۲/۲/۱۰) در رسیدگی و تصمیم گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری
مهدی دربین – معاون قضایی دیوان عدالت اداری
