شماره دادنامه: 140331390000322056

تاریخ دادنامه: 1403/2/11

شماره پرونده: 0206735

مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای حمید نادی 

طرف شکایت: استانداری گیلان (دفتر امور شهری و شوراهای استانداری)

موضوع شکایت و خواسته: ابطال فراز دوم از بخشنامه شماره 1402/80/42/2941 مورخ 1402/2/17 مدیر کل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان

     گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال فراز دوم از بخشنامه شماره 1402/80/42/2941 مورخ 1402/2/17 مدیر کل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

  " به استحضار می رساند بر اساس فراز دوم بخشنامه مورد شکایت جواز تفکیک اراضی قولنامه ای و اسناد عادی بدون رعایت ماده 101 قانون شهرداری به ویژه تبصره 5 آن پیش بینی و مخالف مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت ارایه خدمات به اراضی مذکور ممکن دانسته شده است و همچنین جواز صدور تعرفه عوارض و بهای خدمات برای صدور پروانه برای این دسته از املاک توسط شوراهای اسلامی شهر تجویز گردیده است از این رو اقدام طرف شکایت خارج از حدود اختیارات و تکالیف قانون و مغایر قوانین مارالذکر و آراء متعددی از هیات عمومی دیوان عدالت اداری بوده و تبصره 3 قانون اصلاحی ماده 101 شهرداری که در نامه معترض عنه ملاک قرار گرفته شده اما معطوف به صدر ماده یعنی مالکین شش دانگ تعیین وضعیت شده است که متن مقرره معترض عنه برخلاف آن به اسناد عادی و قولنامه ای توسعه یافته است از این رو ابطال فراز گفته شده از مکاتبه معترض عنه را از بدو صدور استدعا دارد." 

       متن بخشنامه مورد شکایت به شرح زیر است:

     " بخشنامه شماره 1402/80/42/2941 مورخ 1402/2/17 مدیر کل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان

فرماندار محترم ماسال

سلام علیکم

بازگشت به نامه شماره 1402/80/51/556 مورخ 1402/1/29 در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم تبصره 3 قانون اصلاحی ماده 101 قانون شهرداری اشعار می دارد:

برابر تبصره 3 ماده قانون فوق الذکر مصوب 1390 در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی، مطابق طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از محل تفکیک برای مالک تا 25 درصد از باقیمانده اراضی دریافت نماید. بنابراین قید اراضی با مساحت بیش از 500 (پانصد) متر مربع که دارای سند ششدانگ می باشند مالکین مکلفند نسبت به واگذاری قدرالسهم تعیین شده در تبصره 3 قانون به صورت زمین و یا توافق طرفین (مالک و شهرداری) برابر نظریه کارشناس رسمی دادگستری ارزش گذاری می گردد تمامی وجوه مربوطه به حساب شهرداری واریز نمایند.

فلذا از زمین های قولنامه ای یا اسناد عادی که برای صدور پروانه به شهرداری مراجعه می نمایند مشمول قدرالسهم سرانه مورد نیاز شهرداری نمی باشند مگر اینکه در تعرفه عوارض و بهای خدمات سال مورد عمل برای این گونه اراضی بدون سند ششدانگ (اسناد عادی و قولنامه ای) میزان قدرالسهم را به تصویب رسانده باشند و شهرداری بر اساس تعرفه مربوطه اقدام نمایند که با بررسی به عمل آمده از تعرفه عوارض و بهای خدمات شهرداری شاندرمن تا قبل از سال 1398 عنوانی تحت «قدرالسهم تفکیک از زمین های قولنامه ای و اسناد عادی» به تصویب شورای اسلامی شهر شاندرمن نرسیده است که ملاک عمل شهرداری مزبور قرار گیرد.– مدیر کل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان"

   در پاسخ به شکایت مذکور، مدیر کل دفتر مدیریت عملکرد، بازرسی امور حقوقی و ارتباطات مردمی استانداری گیلان به موجب لایحه شماره 1402/80/12/24421 مورخ 1402/9/21 نامه شماره 1402/80/42/24152 مورخ 1402/9/18 سرپرست دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان را ارسال کرده است که متن آن به قرار زیر است: 

     " احتراماً بازگشت به ابلاغیه شماره 140231100007674163 مورخ 1402/9/11 نظر به پاسخ استعلام فرمانداری ماسال که با درخواست بازپرس شعبه اول دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان ماسال در خصوص مطالبه حقوق شهرداری از اشخاصی که بدون اذن شهرداری اراضی تحت تصرف خود را عملاً تفکیک و یا افراز نموده و سند رسمی مالکیت دریافت کرده اند اشعار می دارد مطابق نظریات مشورتی 7/96/383– 1396/2/19 ، 7/96/1519– 1396/7/3 ، 7/96/2114 – 1396/9/12 ، 7/97/3387 – 1398/2/9 ، 7/98/110 – 1398/2/31، 7/98/3389 – 1389/3/29، 7/98/1230 – 1398/9/2 ، 7/98/106 – 1398/9/5 ، 7/98/1170 – 1398/9/16 ، 7/9/1381 – 1398/12/5 و 7/1400/1299 – 1400/10/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه تفکیک اراضی توسط مالک یا مالکین مشمول مقررات حاکم بر زمان تفکیک است. بدین توضیح که چنانچه تفکیکی در زمان حاکمیت ماده 101 قانون شهرداری – مصوب 1334 (قبل از اصلاح ماده قانونی مذکور) صورت گرفته باشد، مقررات ماده 101 قانون شهرداری – مصوب 1334 که قانون حاکم بر زمان تفکیک است، جاری و ساری می باشد و شهرداری منحصراً از بابت معابر و شوارع عمومی که در طرح تفصیلی پیش بینی شده است، مطالبات خود را از اراضی مذکور به استناد ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1334/4/11 خواهد گرفت؛ لکن هرگونه تفکیک بعد از قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390/1/28 مشمول مقررات این قانون با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی طبق درصدهای تعیین شده در قانون اخیرالذکر خواهد بود. بنابراین چنانچه تفکیک اراضی بعد از قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1390/1/28 صورت گرفته باشد، مشمول مقررات همین قانون با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی طبق درصدهای تعیین شده در این قانون خواهد بود. با توجه به صدر ماده 101 قانون شهرداری اصلاحی 1390/1/28 که ادارات ثبت اسناد و املاک حسب مورد دادگاه ها را در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی موضوع این قانون مکلف به اخذ نقشه ای دانسته که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد، بنابراین به قیاس اولویت متصرفین مشاعی اراضی قولنامه ای که بدون اذن شهرداری مبادرت تفکیک و از مالک به صورت قولنامه بدون پرداخت قدرالسهم شهرداری و عدم رعایت ضوابط شهرسازی و تعیین حدنصاب های تفکیک در زمان قانون ماده 101 اصلاحی حاکم و ساری و جاری می باشد خرید می نمایند در صورتی که مالک زمین قانوناً وظیفه داشته باشد که برای تفکیک زمین قدرالسهم مربوطه را نسبت به تصرف مشاعی (زمین قولنامه ای) پرداخت کند ولی بدون پرداخت حقوق دیوانی نسبت به تفکیک زمین و اخذ سند تفکیکی اقدام نموده باشد، اخذ سند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک مانع از آن نیست که شهرداری حقوق قانونی متعلقه خود را از مالک زمین مطالبه کند. زیرا همان طور که دریافت وجه از اشخاص محتاج جواز قانونی است، معافیت از پرداخت حقوق قانونی نیز محتاج داشتن چنین جوازی است. اقدامات خلاف قانون مالک (عدم رعایت مقررات مربوط) در تفکیک عملی و فروش اراضی مربوطه، مانع از اجرای مقررات ماده 101 قانون اصلاح قانون شهرداری (در زمان حاکمیت این قانون) نخواهد بود. در چنین وضعیتی تا زمانی که میزان سهام قانونی شهرداری تعیین تکلیف نشود و حقوق شهرداری پرداخت یا تحویل نشود، صرف تفکیک غیرقانونی، باعث ایجاد حق جهت اخذ پروانه ساختمانی یا دیوارکشی و ارایه خدمات دیگر شهرداری نمی شود؛ مگر اینکه کل خریداران به جای مالک اصلی تعیین تکلیف میزان سهام شهرداری را بنمایند. بنابراین با توجه مراتب موضوع زمین های قولنامه ای در زمان درخواست خدمات شهرداری بنا بر قانون اصلاحی ماده 101 متصرفین املاک (املاک قولنامه ای) به نسبت سهم خریداری شده از مالک اصلی به میزان قدرالسهم متعلقه ملک با پیشنهاد شهرداری و تصویب شورای اسلامی شهر هر ساله در تعرفه بهای خدمات و عوارض شهرداری منظور و وصول خواهد شد."

  هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 1403/2/11 با حضور رییس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.

رای هیات عمومی

اولاً براساس بند (ب) رای شماره 71 مورخ 1384/2/18 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، عموم و اطلاق بند 2 شناسنامه ساختمانی که در پرونده منتج به صدور رای مذکور مورد شکایت قرار گرفته بود، خلاف هدف و حکم مقنّن به شرح مقرر در مواد 46 و 47 و 48 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور تشخیص و ابطال گردیده است. ثانیاً براساس رای شماره ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۳۹۷ مورخ 1400/8/25 هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ماده ۴ شیوه‌نامه ساماندهی ساخت و سازهای شهری مصوب شورای اسلامی شهر رشت که متضمن تکلیف شهرداری به صدور مجوز ساخت و ساز برای اراضی دارای سند عادی بود، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و ابطال شده است و لذا براساس مفاد رای مزبور تکلیف شهرداری به صدور مجوز ساخت و ساز برای اراضی فاقد سند رسمی مغایر با قانون است. ثالثاً براساس تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری اصلاحی مصوب سال 1390 مقرر گردیده است : «در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.» بنا به مراتب فوق و با اخذ وحدت ملاک از مفاد آراء شماره 71 مورخ 1384/2/18 و شماره ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۳۹۷ مورخ 1400/8/25 هیات عمومی دیوان عدالت اداری و با توجه به اینکه فراز دوم بخشنامه معترض‌عنه متضمن تجویز صدور پروانه ساختمانی برای احداث بنا در اراضی فاقد سند رسمی است و از طرفی با عنایت به اینکه وضع عوارض قدرالسهم تفکیک به طور مطلق و فارغ از این امر که ملک موضوع تفکیک دارا و یا فاقد سند رسمی باشد، به موجب حکم قانونگذار صورت گرفته و لازم‌الاتباع بوده و مرجع صدور بخشنامه مورد شکایت صلاحیتی مبنی بر منع اخذ عوارض مذکور ندارد، لذا فراز دوم بخشنامه شماره 1402/80/42/2941 مورخ 1402/2/17 مدیر کل دفتر امور شهری و شوراهای استانداری گیلان مغایر با مفاد آراء مذکور هیات عمومی دیوان عدالت اداری و تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری اصلاحی مصوب سال 1390 و خارج از حدود اختیار مرجع صادرکننده آن است و مستند به بند 1 ماده 12 و مواد 13 و     88 قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می‌شود. این رای براساس ماده 93 قانون دیوان عدالت اداری (اصلاحی مصوب 1402/2/10) در رسیدگی و تصمیم ‌گیری مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل است./

                                                               حکمتعلی مظفری

                                                          رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری