بسم الله الرحمن الرحیم

شماره دادنامه: 140109970905812446

تاریخ دادنامه: 29؍9؍1401

شماره پرونده: 0003832

مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: سازمان بازرسی کل کشور

موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند 7 از مصوبه جلسه شماره 147-23؍10؍1398 شورای اسلامی شهر اراک تحت عنوان «شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک»

     گردش کار: سرپرست معاونت حقوقی، نظارت همگانی و امور مجلس سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایت نامه شماره 329335؍302-13؍11؍1400 اعلام کرده است:

  " 1- قانونگذار در تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری به صراحت اخذ سرانه های فضای عمومی و خدماتی و اراضی مورد نیاز احداث معابر عمومی شهر را صرفاً محدود به اراضی بیش از 500 مترمربع دارای سند شش دانگ نموده و تسری اختیار اخذ سرانه های مذکور به اراضی قولنامه ای و مساحت های کمتر برخلاف مفاد تبصره معنون، در حکم قانونگذاری و خارج از صلاحیت های قانونی شورای اسلامی می باشد. هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز به موجب دادنامه شماره 9909970905810555-17؍4؍1399 مصوبه شورای اسلامی شهر کرج پیرامون دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی را به دلیل آن که «وظایف شورای اسلامی شهر در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده 71 قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد 48، 47 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست» ابطال نموده است. 

 2- به  موجب ماده 101 و تباصر ذیل آن اخذ سرانه های مورد اشاره تنها در زمان تفکیک یا افراز و از مالک و یا مالکین اراضی میسر بوده و توسعه آن به ایادی بعدی و در زمان مراجعه به منظور دریافت پروانه ساخت برخلاف مفاد تبصره معنون و خارج از صلاحیت های قانونی شورای اسلامی شهر بوده است.

 3- استدلال به عمل آمده در مصوبه مبنی بر اینکه «عرصه املاک قولنامه ای بخشی از عرصه شش دانگ پلاک ثبتی مربوطه بوده و موافقت با هرگونه احداث بنا بر روی ملک قولنامه ای یا مشاعی به معنای پذیرش شهرداری نسبت به مجزا شدن آن از پلاک شش دانگ مادر می باشد» مغایر با مفهوم حقوقی تفکیک و افراز می باشد. ضمن اینکه تشریفات قانونی تفکیک و افراز و مراجع متولی تفکیک و افراز در قانون مشخص شده و بر این اساس صدور مجوز ساخت بر روی اراضی قولنامه ای و مشاعی تفکیک یا افراز محسوب نشده و اساساً شهرداری فاقد هرگونه اختیار قانونی در این رابطه می باشد.

 بنابه مراتب بند 7 مصوبات جلسه شماره 147-23؍10؍1398 شورای اسلامی شهر اراک مغایر با قوانین یاد شده و خـارج از حـدود اختیـارات شـورای اسلامی شهر مـوصوف تشخیص و ابطال آن در هیـات عمومی مـورد تقاضا می باشد." 

متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر می باشد:

   " مصوبه جلسه شماره 147-23؍10؍1398: شیوه نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در زمینه املاک قولنامه ای (مشاعی) متقاضی احداث بنا و مجزا شدن از پلاک مادر در شهر اراک

مقدمه

در اجرای مصوبه شماره 4-25؍8؍1398 کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر اراک ابلاغی طی نامه آن شورا به شماره 971501؍ش- 29؍8؍1398 بدین وسیله با توجه به اینکه شورای قضایی استان به موجب مصوبه مورخ 25؍12؍1397 ابلاغی طی نامه دادگستری کل استان مرکزی به شماره ش.ق؍2؍1012-20؍1؍1398 (مورد ثبت وارده در دبیرخانه شهرداری اراک به شماره 1487-21؍1؍1398) امکان صدور مجوز احداث بنا بر روی املاک قولنامه ای سطح شهر اراک را تحت شرایطی برای شهرداری اراک میسر ساخته، در نظر گرفتن اینکه عرصه املاک قولنامه ای بخشی از عرصه شش دانگ پلاک ثبتی مربوطه بوده و موافقت با هرگونه احداث بنا بر روی ملک قولنامه ای یا مشاعی به معنای پذیرش شهرداری نسبت به مجزا شدن آن از پلاک شش دانگ مادر می باشد (در غیر این صورت تفکیک مزبور از نظر قانونی اتفاق افتاده و مشمول متن ماده صد قانون شهرداری خواهد بود) لذا مستفاد از مفاد قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری این شیوه نامه به منظور جلوگیری از ایجاد املاک قولنامه ای جدید و در راستای حفظ حقوق شهرداری اراک پس از تصویب در اماکن رسمی شورای اسلامی شهر اراک نسبت به کلیه املاک قولنامه ای مشمول صدور مجـوز احـداث بنا به شـرح نام های ذیل برای شهرداری اراک لازم الاجرا می ‎باشد.

تبصره1: چنانچه کل پلاک ثبتی شش دانگ  مربوطه (مادر سند) فاقد هرگونه بنای حاکی از تفکیک غیر مجاز باشد، مشمول این شیوه نامه نبوده و ذینفعان هرگونه درخواست را می بایست صرفاً بر روی کل عرصه شش دانگ مالک با رعایت ضوابط و مالکیتی ارایه نمایند.

تبصره2: املاکی که قبلاً به صورت قولنامه ای یا مشاعی بوده و مستند به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی اقدام به اخذ سند شش دانگ نموده اند مشمول این شیوه نامه نمی شوند و ملاک عمل جهت املاک مزبور مفاد نامه صادره شهرداری اراک به شماره 58071-12؍11؍1397 می باشد.

گام یک: بررسی امکان صدور مجوز بر روی ملک فاقد سند رسمی مورد تقاضا 

 شهرداری منطقه مربوطه موظف است هرگونه تقاضای صدور مجوز احداث بنا بر روی املاک فاقد سند رسمی شش دانگ (قولنامه ای یا دارای مفاد مشاعی) مورد ادعای متقاضی را پس از ثبت درخواست و درج گزارش بازدید در سیستم شهرسازی با تاکید به عدم ایجاد هرگونه حقی برای صدور مجوز از سوی شهرداری و عدم ثبت هرگونه حدود و مساحتی که مغایر با تبصره ذیل این گام باشد (و تایید سیستمی مرحله طرح تفصیلی) بر اساس مصوبه مورخ 25؍12/ 1397 و منضمات آن ابلاغی طی نامه دادگستری کل استان به شماره ش.ق 2؍9012-20؍1؍1398 مورد بررسی قرار دهد، ضمن اینکه کلیه استعلامات مربوط به املاک قولنامه ای چنانچه امکان صدور مجوز برای احداث هرگونه بنا بر روی زمین مورد تقاضا وجود داشته باشد کارهای بعدی این شیوه نامه را اجرا نماید و در غیر این صورت علت عدم امکان صدور مجوز را به متقاضی اعلام کند.

تبصره 3: به موجب این شیوه نامه هرگونه درخواست مجوز و یا واگذاری هرگونه امتیازی بر روی اراضی مشاعی یا قولنامه ای واقع در معابر و گذرهای طرح تفضیلی به دلیل فقدان سند رسمی شش دانگ مستند به ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک مسموع نبوده و تقاضای صدور مجوز احداث بنا صرفاً مشمول هرگونه زمین واقع در پشت خط پروژه سایر (زمین بدون عقب نشینی) خواهد بود. 

گام دوم: اخذ تعهد و درخواست محضری از متقاضی با فرمت مشخص

در صورت امکان صدور مجوز احداث بنا به شرح گام یک با توجه به اینکه صدور مجوز احداث بنا منوط به پذیرفتن جداسازی عرصه پلاک درخواستی از عرصه شش دانگ مربوطه می باشد متقاضی می بایست (علاوه بر ارایه تعهد محضری مربوط به املاک قولنامه ای و مشاعی) صراحتاً درخواست موافقت با مجزا شدن عرصه مورد تقاضای خود از عرصه شش دانگ را در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی به شرح متن ذیل اعلام و بدیهی است که تقاضای مشارالیه مطابق آنچه که در تبصره ذیل گام اول این شیوه نامه بیان گردیده صرفاً بر روی زمین باشد پروانه سایر (فاقد عقب نشینی) پذیرفته خواهد شد.

شهرداری منطقه ……

با سلام

احتراماً با توجه به اینکه اینجانب …………. فرزند ………….. دارای کد ملی …………… مدعی مالکیت زمین قولنامه ای مشاعی بدون هرگونه عقب نشینی معابر به مساحت ……….. مترمربع به آدرس ………… می باشم و این زمین بخشی از شش دانگ پلاک ثبتی شماره ………… با مساحت بیش از پانصد مترمربع بوده تقاضا دارم شهرداری اراک در حد اختیارات مربوط به خود با افراز قطعه زمین منتسب به اینجانب به شرح فوق و جداسازی آن از کل شش دانگ عرصه موافقت نماید و نسبت به پرداخت ارزش قدرالسهم مشمول این تفکیک (به قیمت روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری) در حق شهرداری اراک مطابق تبصره سه ذیل ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری و اجرای مصوبه مربوطه شورای اسلامی شهر اراک در این خصوص موافق می باشم ضمناً مواردی که در زمینه افراز و تفکیک مربوط به اختیارات و ملزومات اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اراک می باشد را شخصاً پیگیری خواهم نمود و شهرداری اراک در این زمینه مسیولیتی نخواهد داشت.

گام سه: ارزیابی و اخذ (یا واگذاری) قدرالسهم ناشی از اعمال اصلاح ماده 101 قانون شهرداری

  با لحاظ نمودن مفاد تبصره سه ذیل مـاده واحـده قانون اصلاح مـاده 101 قانون شهرداری و مصوبه شـورای اسلامی استان مرکزی به شرح مندرجات فوق متقاضی می بایست نسبت به پرداخت ارزش ریالی درصدی از مساحت زمین مورد تقاضا که تماماً در پشت خط پروژه های طرح تفصیلی قرار دارد و فاقد عقب نشینی برای تامین سرانه های قانونی مربوط به شهرداری است اقدام نماید، لذا مستنداً به قسمت پایانی تبصره قانونی اخیرالذکر و باتوجه به مفاد درخواست متقاضی به شرح گام دوم این شیوه نامه قدرالسهم مذکور بر اساس قیمت روز، توسط کارشناس رسمی دادگستری منتخب شهرداری اراک ارزیابی و سپس ضمن تنظیم توافقنامه ای فی مابین متقاضی و شهرداری منطقه مبلغ آن توسط ذینفع به حساب درآمد شهرداری منطقه واریز می شود. (فهرست توافقنامه مربوطه توسط اداره حقوقی شهرداری تهیه و به مناطق ابلاغ می گردد.)

با توجه به مراتب فوق و به موجب این شیوه نامه درصد قدرالسهم شهرداری اراک برای تامین سرانه های قانونی مربوطه، تا سقف 25 درصد از مساحت زمین مورد تقاضا که تماماً در پشت خط پروژه معابر طرح تفصیلی قرار دارد (فاقد عقب نشینی) بسته به وضعیت زمین مورد تقاضا می بایست مطابق یکی از سه حالت ذیل لحاظ گردد.

3-1- قدرالسهم شهرداری از اراضی فاقد بنا:

در صورتی که زمین قولنامه ای  یا مشاعی مورد تقاضای مشمول این شیوه نامه فاقد هرگونه بنا باشد ضمن تاکید مجدد بر انطباق زمین با تبصره ذیل گام اول شیوه نامه، مساحت قدرالسهم شهرداری برای تامین سرانه های عمومی خدماتی موضوع تبصره سه ذیل ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری برابر با بیست و پنج درصد زمین مورد تقاضا و بابت احداث شوارع و معابر عمومی شهر، صفر درصد (جمعاً 25 درصد) لحاظ می شود.

3-2- قدرالسهم شهرداری کل اراضی دارای بنا:

  در صورتی که زمین قولنامه ای یا مشاعی مورد تقاضای مشمول این شیوه نامه دارای بنا با سابقه بهره برداری باشد

اخذ نظریه کارشناس بررسی خلاف از واحد امور کنترل ساخت و سازهای شهرداری منطقه (واحد فنی سابق) پیرامون مجاز یا غیرمجاز بودن بخشی یا تمام بنای مزبور با قید مستندات مربوطه الزامی بوده و سپس به شرح یکی از بندهای 3-2-1 و یا 3-2-3 که مساحت قدرالسهم شهرداری اراک محاسبه خواهد شد.

  تذکر: بر اساس ضوابط شهرسازی، مستند مجـاز بودن بند صرفاً شامل پروانه های ساختمانی صادره شهرداری گواهی های پایان کار و یا عدم خلاف صادره شهرداری آرای کمیسیون های ماده صد (به نحوی که برآیند نهایی گواهی ها و یا آرای کمیسیون های ماده صد مربوطه دلالت بر مجاز بودن بخشی یا تمام بنای موجود داشته باشد) و همچنین هر بخشی از بنای موجود با قدمت قبل از اولین نقشه جامع شهر می باشد.

3-2-1- چنانچه بخشی یا تمام بنای ملک مورد تقاضا مجاز باشد منوط به اینکه بعد از تاریخ صدور بنای مجاز مجدداً عرصه ملک تفکیک غیر قانونی نشده باشد در این صورت درصد قدرالسهم شهرداری مستنداً به حقوق مکتسبه ملک صد درصد خواهد بود. ضمناً بدیهی است بنا به آنچه در تبصره ذیل گام اول این شیوه نامه بیان شده بابت هرگونه عقب نشینی احتمالی نسبت به وضع موجود عرصه و اعیان، هیچ امتیازی تعلق نخواهد گرفت.

3-2-2- چنانچه تمام بنای موجود ملک غیر مجاز باشد (و یا در صورت مجاز بودن بخشی یا تمام آن بعد از تاریخ صدور مستند بنا، مجدداً عرصه متقاضی تفکیک غیر قانونی شده باشد) در این صورت جهت محاسبه درصد قدرالسهم شهرداری، عیناً مطابق اراضی فاقد بنا ( بنا به شرح بند 4-1) عمل خواهد شد.

تذکر: در تمامی موارد فوق پرداخت ارزش ریالی قدرالسهم مربوطه در حساب درآمد شهرداری منطقه، مطابق فرمت اعلامی از سوی اداره حقوقی شهرداری اراک مجدداً تاکید و الزام می گردد.

گام چهارم: روند صدور مجوز احداث بنا

پس از واگذاری و یا واریز مبلغ ارزیابی کارشناسی قدرالسهم شهرداری اراک به شرح گام سوم فوق توسط متقاضی به حساب درآمـد شهرداری منطقه مربوط، شهرداری مکلف است نسبت به صـدور فـرم دستـور تهیه نقشه و سپس طی مراحل بعدی و نهایتاً صدور مجوز احداث بنا رعایت کلیه ضوابط شهرسازی و تمامی مقررات قانونی حاکم از موضوع و وفق مصوبه شورای قضایی استان مرکزی به تاریخ 25؍12؍1397 اقدام نماید. این شیوه نامه در یک مقدمه و چهار گام به انضمام تباصر آنها در صد و چهل و هفتمین جلسه صحن رسمی و علنی شورای اسلامی شهر اراک به تاریخ 19؍11؍98 تصویب شد. " 

 علی رغم ابلاغ نسخه دوم دادخواست و ضمایم آن تا زمان صدور رای در هیات عمومی پاسخی از طرف شکایت واصل نشده است.

  هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 29؍9؍1401 به ریاست معاون قضایی دیوان عدالت اداری در امور هیات عمومی و با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.

رای هیات عمومی

اولاً بخش های مربوط به گام اول و دوم در مقرره مورد اعتراض به قراردادهای عادی سندیت و اعتبار بخشیده که این امر مغایر با مواد 22، 47 و 48  قانون ثبت اسناد و املاک است. ثانیاً در ماده 101 قانون شهرداری اصلاحی مصوب 28؍1؍1390 در رابطه با تفکیک اراضی و نحوه وصول حق السهم شهرداری ناشی از تفکیک تعیین تکلیف شده و قسمت مربوط به گام سوم در مقرره مورد شکایت که با موضوع ارزیابی و اخذ قدرالسهم ناشی از اعمال ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری به تصویب رسیده، اراضی زیر 500 متر مربع را نیز شامل می‌شود. بنا به مراتب فوق، بند 7 مصوبه جلسه شماره 147 مورخ 23؍10؍1398 شورای اسلامی شهر اراک که با عنوان شیوه‌نامه اعمال قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری به تصویب رسیده، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می‌شود./

مهدی دربین

هیات عمومی دیوان عدالت اداری

معاون قضایی دیوان عدالت اداری