بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 625
تاریخ دادنامه: 1399/05/14
شماره پرونده: 9703165
شاکی: آقای هاشم رضایی
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
موضوع شکایت و خواسته: ابطال عوارض تغییر کاربری سال های 1390 الی 1393 (ماده 9 عوارض تغییر کاربری سال 1390، ماده 9 عوارض تغییر کاربری سال 1391، ماده 18 عوارض تغییر کاربری سال 1392 و ماده 18 عوارض تغییر کاربری سال 1393) از دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر گرمسار
گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال عوارض تغییر کاربری سال های 1390 الی 1393 (ماده 9 عوارض تغییر کاربری سال 1390، ماده 9 عوارض تغییر کاربری سال 1391، ماده 18 عوارض تغییر کاربری سال 1392 و ماده 18 عوارض تغییر کاربری سال 1393) از دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر گرمسار را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
«احتراماً به استحضار می رساند شورای اسلامی شهر گرمسار برای سالهای 1393، 1392، 1391، 1390 اقدام به تصویب مصوبه هایی در خصوص عوارض تغییر کاربری داده است. بر اساس این مصوبه به شهرداری گرمسار اجازه اخذ از شهروندان به عنوان عوارض تغییر کاربری داده می شود. شهرداری نیز به استناد این مصوبه، مبالغ هنگفتی را از شهروندان اخذ می نماید. به استناد دلایل ذیل، ابطال این مصوبه ها را از تاریخ تصویب آن خواستارم:
الف- دلایل غیر شرعی بودن مصوبه معترض عنه: با عنایت به احکام بیع در قانون مدنی و رساله امام خمینی (ره) خرید و فروش املاک و خروج اموال از ید هر شخص می باید اختیاری و در کمال آزادی و رغبت انجام پذیرد و در غیر این صورت از موارد غصب به حساب خواهد آمد. این مفهوم بر مبنای قواعد فقهی از جمله «الناس مسلطون علی اموالهم»، « من اتلف مال الغیر، فهو له ضامن»، « من طلب الخراج بغیر اماره اخرب البلاد و اهلک العباد»، « حرمه مال المومن کحرمه دمه»، « لاضرر و لا ضرار فی الاسلام» و … می باشد. به عبارتی دیگر در موازین اسلام و قوانین جاری اخذ مجانی نداریم و هرگونه خروج مال از دارایی اشخاص، می باید با دلیل شرعی صورت پذیرد. مصوبه معترض عنه نیز بدون تجوز قانونی و بر خلاف شرع مقدس است. زیرا شورای شهر گرمسار بدون آن که اختیار قانونی داشته باشد، عملاً شهروندان را بالاجبار ملزم به پرداخت رایگان بهای 10 الی 25 درصد قیمت ملک خود برای تغییر کاربری می نماید که این موضوع مسلماً برخلاف اصل تسلیط و حرمت اموال اشخاص است.
ب- دلایل غیر قانونی بودن مصوبه معترض عنه: تصویب چنین بندهایی خارج از اختیارات قانونی شورای شهر می باشد، زیرا اجازه تغییر کاربری املاک، به نوعی تغییر طرح تفصیلی محسوب می گردد و مطابق ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، این امر ( تغییر طرح تفصیلی) صرفاً در صلاحیت کمیسیون مقرر در همان ماده است. شهرداری و شورای شهر نیز بر مبنای ماده 7 همان قانون، موظف به رعایت واجرای دقیق طرح تفصیلی بوده و حق تغییر خودسرانه کاربری املاک را ندارند، بنابراین با توجه به اینکه شورای شهر، حقی در تغییر طرح تفصیلی از جمله تغییر کاربری املاک ندارد، علی القاعده نسبت به آن نیز نمی تواند وضع قاعده نماید و مصوبه معترض عنه بر خلاف مفاد مواد 5 و 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و خارج از شمول بند 16 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور است.
ج- مغایرت با آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری (عدم رعایت ماده 92): هیات عمومی دیوان عدالت اداری در بررسی مصوبات شورای اسلامی سایر شهرها در باب عوارض تغییر کاربری املاک به کرات نسبت به صدور رای مبنی بر ابطال مصوبات معترض عنه اقدام نموده که به عنوان مثال می توان به آراء ذیل اشاره نمود:
الف: بند (و) رای شماره 561-11/10/1384 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهرکرج
ب: رای شماره 1357-16/11/1386 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر اسفراین
ج: رای شماره 563-8/12/1390 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر گرگان
د: رای شماره 4-14/1/1391 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود
هـ: رای شماره 627-20/9/1391 در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر گرگان
به طور کلی ذکر این نکته لازم است که شورای نگهبان در پاسخ به نامه شماره 18175/د-41-26/9/1383 ریاست دیوان عدالت اداری طی نظریه شماره 9486/30/83-7/11/1383 چنین اظهار نظر می کند « اجرای مصوبه ابطال شده و نیز تصویب مصوبه ای با همان مضمون و یا مبتنی بر همان ملاکی که موجب ابطال است مانند عدم وجود مجوز قانونی و بدون اخذ مجوز جدید بوده و برخلاف نظریه تفسیری شماره 1279/21/80-18/2/1380 شورای نگهبان می باشد.» همان طور که ملاحظه می گردد شورای نگهبان صراحتاً اعلام نموده مصوبه جدیدی که با همان مضمون مصوبه ابطال شده قبلی یا مبتنی بر همان ملاکی که موجب ابطال شده از تاریخ تصویب باطل بوده و فاقد اثر می باشد. مگر نه این است که وفق صدر ماده 92 قانون دیوان عدالت اداری سال 1392 چنانچه مصوبه ای در هیات عمومی ابطال شد، رعایت مفاد رای هیات عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است. از سوی دیگر مواد 301 و 302 و 303 قانون مدنی و قاعده « اکل مال به باطل» از سوی شهرداریها و شوراها بر موضوع حاکم است. لذا با توجه به آراء یاد شده و مغایرت آشکار مصوبه معترض عنه با قواعد شرعی مذکور و همچنین ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره 3 ماده 62 قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه، ماده 1، 2، 5 و 7 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و همچنین با توجه به سابقه ابطال چنین مصوباتی در هیات عمومی دیوان عدالت اداری، تقاضای اعمال ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و رسیدگی خارج از نوبت و نهایتاً بر اساس بند 1 ماده 12 و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری تقاضای ابطال مصوبه معترض عنه را از تاریخ تصویب دارم.» . "
شاکی به موجب لایحه شماره 97-3165-2 مورخ11/12/1397 که ثبت دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری گردیده است از ادعای خلاف شرع انصراف داده است.
متن مقرره های مورد شکایت به قرار زیر است:
" ماده 9- عوارض تغییر کاربری ( سال 1390 )
الف- عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی:
الف/1 – عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان 50 برابر ( پنجاه برابر ) ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.
الف/2 – عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر 2000 مترمربع 50 ( پنجاه ) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.
الف/3 – عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مسـاحت بیشتر از 2000 مترمربع می بایست 50% ( پنجاه درصد) مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.
ت- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری:
ت/1 – بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان 150 برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ت/2 – بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان 250 برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ت/3 – تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از 500 مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان 270 برابر ارزش منطقه ای روز دارایی اخذ می گردد.
ث- با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم ( حوزه حریم ) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر ( محدوده شهر ) 50% ( 50 درصد ) مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گـرفت.
ج- برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان 20 برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ج/1- تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان 50 برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع
چ- تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه رایگان می باشد.
ح- عوارض تعیین کاربری اراضی واقع در حوزه حریم شهر به میزان 15000 ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.
خ- هزینه کارشناسی برای هر نوع درخواست واقع در حوزه خدماتی شهر ( محدوده شهر ) مبلغ 000/50 ریال اخذ گردد.
د- در صورتی که متقاضی از ساخت ساختمان که برای آن پروانه ساختمانی دریافت نموده است منصرف و درخواست استرداد وجه را داشته باشد معادل ده درصد (10%) وجه واریزی به حساب شهرداری بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.
ذ- در صورتی که متقاضی از درخواست تغییر کاربری با هر عنوان و به هر دلیلی بعد از تصمیم کمیسیون ماده 5 منصرف شود مکلف به پرداخت کل هزینه اعلام شده می باشد و وجهی مسترد نخواهد شد.
ر- در صورتی که متقاضی پس از دریافت پاسخ از انجام معامله و یا صدور و تمدید پروانه کسب منصرف شود معادل 5% وجه پرداخت شده بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.
ز- به ازای هر نوع استعلام از هر مرجعی معادل 000/40 ریال ( چهل هزار ریال ) به عنوان هزینه کارشناسی دریافت خواهد شد. در صورتی که متقاضی مایل به پرداخت هزینه کارشناسی استعلام آب و برق و گاز و تلفن به طور یکجا باشد هزینه کارشناسی جمعاً مبلغ 000/100 ریال ( یکصد هزار ریال ) اخذ خواهد شد.
ماده 9- عوارض تغییر کاربری ( سال 1391 )
الف- عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی:
الف/1 – عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان 50 برابر ( پنجاه برابر ) ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.
الف/2 – عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر 500 مترمربع 50 ( پنجاه ) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.
الف/3 – عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مسـاحت بیشتر از 2000 مترمربع می بایست 50% ( پنجاه درصد) مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.
الف/4- اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل 250 ( دویست و پنجاه ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.
ت- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری:
ت/1 – بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان یکصد و پنجاه برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ت/2 – بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان دویست و پنجاه برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.
ت/3 – تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان دویست و هفتاد برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.
ث- با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم ( حوزه حریم ) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر ( محدوده شهر ) 50% ( 50 درصد ) مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گـرفت.
ج- برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان بیست برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ج؍1- تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان پنجاه برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع
چ- تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی و امام جمعه رایگان می باشد.
ح- عوارض تعیین کاربری اراضی واقع در حوزه حریم شهر به میزان 000/20 ( بیست هزار ) ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.
خ- هزینه کارشناسی برای هر نوع درخواست واقع در حوزه خدماتی شهر ( محدوده شهر ) مبلغ 000/50 ریال اخذ گردد.
د- در صورتی که متقاضی از ساخت ساختمان که برای آن پروانه ساختمانی دریافت نموده است منصرف و درخواست استرداد وجه را داشته باشد معادل ده درصد (10%) وجه واریزی به حساب شهرداری بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.
ذ- در صورتی که متقاضی از درخواست تغییر کاربری با هر عنوان و به هر دلیلی بعد از تصمیم کمیسیون ماده 5 منصرف شود مکلف به پرداخت کل هزینه اعلام شده می باشد و وجهی مسترد نخواهد شد.
ر- در صورتی که متقاضی پس از دریافت پاسخ از انجام معامله و یا صدور و تمدید پروانه کسب منصرف شود معادل 5% وجه پرداخت شده بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.
ز- به ازای هر نوع استعلام از هر مرجعی معادل 000/40 ریال ( چهل هزار ریال ) به عنوان هزینه کارشناسی دریافت خواهد شد. در صورتی که متقاضی مایل به پرداخت هزینه کارشناسی استعلام آب و برق و گاز و تلفن به طور یکجا باشد هزینه کارشناسی جمعاً مبلغ 000/100 ریال ( یکصد هزار ریال ) اخذ خواهد شد.
ماده 18: عوارض تغییر کاربری ( سال 1392 )
الف- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری مسکونی:
الف/1 – عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان 50 ( پنجاه ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر متر مربع اخذ می گردد.
الف/2 – عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر 2000 مترمربع 50 ( پنجاه ) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.
الف/3 – عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی بیشتر از 2000 مترمربع می بایست 50 درصد مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.
الف/4- اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل 250 ( دویست و پنجاه ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.
ب- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری
ب/1 – بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان 150 (صد و پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ب/2 – بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح 250 ( دویست و پنجاه ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.
ب/3 –تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح 270 ( دویست و هفتاد ) برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.
پ- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری اداری
پ/1- برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان 40 ( چهل ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
پ/2 – تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان 75 ( هفتاد و پنج ) برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع
ت- با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم ( حوزه حریم ) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر ( محدوده شهر ) 50% مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گرفت.
ث- تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی رایگان می باشد.
ج- عوارض تغییر هر نوع کاربری به آموزشی، فرهنگی و ورزشی
تغییر کاربری از هر نوع کاربری به کاربری آموزشی، فرهنگی و ورزشی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح و پس از اخذ مجوز از بالاترین مرجع مربوطه ( با توجه به نوع تغییر کاربری )، رایگان می باشد.
چ- عوارض تعیین کاربری اراضی وقع در حوزه حریم شهر به میزان 000/20 ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.
ماده 18: عوارض تغییر کاربری ( سال 1393 )
الف- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری مسکونی
الف/1 – عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان 60 ( شصت ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.
الف/2 – عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر 2000 مترمربع 50 ( پنجاه ) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.
الف/3 – عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی بیشتر از 2000 مترمربع می بایست 50 درصد مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.
ب- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری
ب/1 – بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان 170 (یکصد و هفتاد) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.
ب/2 – بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح 270 ( دویست و هفتاد ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.
ب/3 –تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح 300 ( سیصد ) برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.
ب/4- اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل 200 (دویست) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.
پ- عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری اداری
پ/1- برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان 50 ( پنجاه ) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر متر مربع محاسبه و وصول گردد.
پ؍2 – تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان 85 ( هشتاد و پنج ) برابر ارزش منطقه ای برای هر متر مربع
ت- با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم ( حوزه حریم ) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر ( محدوده شهر ) 50% مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گرفت.
ث- تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی رایگان می باشد.
ج- عوارض تغییر هر نوع کاربری به آموزشی، فرهنگی و ورزشی تغییر کاربری از هر نوع کاربری به کاربری آموزشی، فرهنگی و ورزشی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح و پس از اخذ مجوز از بالاترین مرجع مربوطه ( با توجه به نوع تغییر کاربری )، رایگان می باشد.
ج- عوارض تعیین کاربری اراضی وقع در حوزه حریم شهر به میزان 000/50 ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذگردد. "
در پاسخ به شکایت مذکور رییس شورای اسلامی شهر گرمسار به موجب لایحه شماره 360-5/5/1395 توضیح داده است که:
" 1- تمامی مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار بر مبنای اصول قانون اساسی و بند 16 ماده 71 قانون شوراها مصوب 1/2/1375 و منطبق با اصول و مبانی حقوقی است.
2- عوارضات مصوب شورای اسلامی شهر گرمسار که مورد توجه در سالهای 1393، 1392، 1391، 1390 در خصوص موضوع تغییر کاربری و ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییر کاربری توسط مودی و با عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر در طرح های مصوب شهری تمامی این عناوین مطابق با نظریه فقهای شورای نگهبان که عنوان نموده شورای اسلامی شهر حق جعل عوارض را دارد قانونی بوده است.
3- مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار که مورد سخن خانم آرونی قرار گرفته است مطابق با دادنامه های شماره 367 الی 381-8/3/1397 صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری که به صراحت بیان فرموده که وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییر کاربری املاک پس از صدور مجوز توسط کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خلاف قانون وخارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی شهر تشخیص داده نشده و قابل وصول می باشد لیکن مصوبه شورای شهر گرمسار نیز بر همین اساس و مبنا بوده است.
4- در خصوص مسیله تغییر کاربری به غیر از دادنامه های فوق دادنامه شماره 309-17/11/1396 صادره از هیات تشخیص دیوان عدالت اداری و دادنامه شماره 771 و 770-7/10/1395 صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری وجود دارد که تصویر و برقراری این گونه عوارض را قانونی اعلام نموده است لیکن تمامی دادنامه ها به پیوست تقدیم و از آنجایی که تمامی مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار بر مبنای موازین شرعی و قانونی و آرای صادره از آن هیات صادر شده و ملاک عمل شورا نیز در خصوص مصوبات در واقع آراء دیوان عدالت اداری که عنوان نموده تصویب این عوارض قانونی می باشد. مضافاً اینکه نظریه شورای نگهبان نیز موافق بر دریافت این گونه عوارض می باشد تقاضای صدور بر بی حقی خواهان مورد استدعاست.»
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 14/5/1399 با حضور رییس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
هر چند طبق آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری و تغییر کاربری در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشده است لکن طبق ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار ( و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری ) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رییس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان ( با تخصص معماری یا شهرسازی ) بدون حق رای انجام می شود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده 5 یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذیربط قانونی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات است، بنابراین اطلاق ماده 9 سال های 1390 و 1391، ماده 18 سال های 1392 و 1393 تحت عنوان عوارض تغییر کاربری مصوب شورای اسلامی شهر گرمسار مغایر قانون است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود. با اعمال ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و تسری ابطال بندهای ابطال شده از مصوبه به زمان تصویب مصوبه موافقت نشد.
محمدکاظم بهرامی- رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری
