بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 555 تاریخ دادنامه: 17/4/1399 شماره پرونده: 9802930
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: سازمان بازرسی کل کشور
موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبات شماره 3448/86/5/3-1396/08/26، 7590/86/5/3-1396/09/18، 511/87/5/3-1387/03/04 ، 7412/88/5/3-1387/12/11 و 7714/90/5/3-1390/01/27 شورای اسلامی شهر کرج
گردش کار: سرپرست معاونت حقوقی و نظارت همگانی سازمان بازرسی کل کشور به موجب شکایت نامه شماره 169051/300-14/7/1398 اعلام کرده است که:
” اولاً : صدور مجوز برای املاک قولنامه ای مغایر با مواد 22 – 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کل کشور می باشد.
ثانیاً: دیوان عدالت اداری طی دادنامه های شماره 846-11/12/1397، 871-14/7/1394، 266-15/4/1395 و 1297-3/12/1395 مصوبات شهرهای دیگر در موارد مشابه را ابطال کرده است.
ثالثاً: بر اساس اصل 105 قانون اساسی مصوبات شوراها نباید مغایر قوانین و مقررات باشد و لذا مصوبات خارج از حدود اختیارات بوده درخواست ابطال آنها را نموده است.”
متن مقرره های مورد شکایت به شرح زیر است:
“مصوبه شماره 3448–26/8/1396
جناب آقای مهندس مقدسی – شهردار محترم کرج
با سلام و احترام، لایحه شهرداری به شماره 1669/6/67/ش-11/5/1386 در خصوص حل مشکل صدور پروانه و همچنین پرداخت غرامت املاک قولنامه ای به شرح ذیل قرایت و سپس مقرر گردید بند به بند تصمیم گیری گردد:
احتراماً عطف به نامه شماره 1563/86/5/3/ش-22/3/1386 و در اجرای مصوبه جلسه یازدهم مورخ 16/3/1386 شورای شهر در جهت حل مشکل صدور پروانه و همچنین نحوه پرداخت غرامت املاک قولنامه‌ای به شرح زیر لایحه پیشنهادی جهت طرح در جلسه رسمی شورای شهر تقدیم حضور می گردد. مزید اطلاع تصویرنامه مدیر حقوقی به شماره 3343/19/93–26/3/1386 و صورتجلسه ضمیمه آن به انضمام نظریه مدیریت شهرسازی به پیوست ارسال می گردد.
الف: نحوه پرداخت غرامت با رعایت کلیه بندهای زیر:
1- پرداخت غرامت صرفاً به املاکی تعلق می گیرد که دارای هرگونه اعیانی که قبل از تصویب این لایحه احداث شده باشد و حداقل 5 سال سابقه تصرف محرز باشد که در مسیر احداث و توسعه معابر واقع شده و در اولویت اجرای طرح قرار داشته و اعتبار مورد نیاز نیز در بودجه سالیانه مصوب شده باشد بدیهی است پرداخت غرامت به اراضی فاقد بنا براساس سند مالکیت رسمی صورت خواهد گرفت که در چهاردهمین جلسه کمیسیون عمران و شهرسازی مورخ 21/6/1386 بررسی و اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر با اکثریت آراء بند یک را به شرح ذیل اصلاح نمودند. پرداخت غرامت صرفاً به املاکی تعلق می گیرد که دارای هرگونه اعیانی بلامانع بوده و یا دارای رای کمیسیون ماده صد مبنی بر ابقاء بنا باشد و قبل از تصویب این لایحه احداث شده باشد و حداقل 5 سال سابقه تصرف محرز باشد که در مسیر احداث و توسعه معابر واقع شده و در اولویت اجرای طرح قرار داشته و اعتبار مورد نیاز در بودجه سالیانه مصوب شده باشد بدیهی است پرداخت غرامت به سایر املاک و اراضی موضوع بند یک بر اساس لایحه قانونی نحوه تملک عمل خواهد شد. ضمناً شهرداری موظف است پرونده های ارسالی به ماده صد را در این گونه موارد به صورت خارج از نوبت مورد اقدام قرار دهد. موضوع در سی و ششمین جلسه رسمی شورای اسلامی مورخ 1/7/1386 مطرح و مصوبه کمیسیون با اکثریت آراء به تصویب رسید.
لذا فرمانداری طی نامه شماره 21166/4-23/7/1386 اعلام نمودند که صدور پروانه ساختمانی و تملک املاک قولنامه ای و فاقد سند ثبتی که در طرحهای مصوب شهری واقع اند به اطلاع می رساند قانونگذار نحوه اقدام را تعیین و طریقه تملک آنها را بر اساس تبصره 5 ماده 96 قانون شهرداری تعیین نموده است. بنابراین بند صورتجلسه مغایر قانون می باشد که موضوع در چهل و پنجمین جلسه رسمی شورای اسلامی مورخ 26/7/1386 مطرح و با اکثریت آراء مقرر گردید به فرمانداری اعلام گردد برای اراضی قولنامه ای که پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک فاقد پلاک ثبتی باشند تبصره 5 ماده 96 اعمال خواهد شد. (این مطلب در مصوبه قید شود). مراتب جهت اطلاع و اقدام لازم به حضور ارسال می گردد.- رییس شورای اسلامی شهر کرج
مصوبه شماره 7590–18/9/1386
جناب آقای مهندس مقدسی – شهردار محترم کرج
با سلام و احترام، ادامه لایحه شهرداری به شماره 1669/6/67/ش-11/5/1386 در خصوص حل مشکل صدور پروانه و همچنین نحوه پرداخت غرامت به املاک قولنامه ای در شانزدهمین جلسه کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی مورخ 28/6/1386 و سی و نهمین جلسه رسمی شورای اسلامی مطرح و به شرح ذیل اتخاذ تصمیم گردید، جهت اطلاع و اقدام لازم به حضور ارسال می گردد :
«بند 2 قسمت (الف): آخرین گردش ثبتی پلاک اولیه از اداره ثبت استعلام شود. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند فوق الذکر موافقت نمودند مطرح و بند 2 لایحه به اتفاق آراء حاضرین به تصویب رسید.
بند 3 قسمت (الف): مستندات و مدارک مصدق مربوط به خریداری زمین لزوماً باید به مالک متن سند که نام وی از اداره ثبت استعلام شده برسد چنانچه اتصال سلسله انتقالات مکرر به مالک رسمی نرسد متقاضی به مراجع قضایی به منظور بررسی مالکیت هدایت شوند. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند سه موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 4 قسمت (الف): غرامت صرفاً به میزان مساحت واقع در طرح احداث و یا توسعه معابر تعلق گرفته و پرداخت خواهد شد. اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر به اتفاق با مفاد بند چهار موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 5 قسمت (الف): تنظیم توافقنامه و اخذ ضمانتنامه معتبر (چک و سفته) از متقاضی با ظهرنویسی به عنوان ضمانت توسط ضامن معتبر (با جواز کسب و یا کارمند دولت) به میزان دو برابر وجه پرداختی شهرداری به عنوان وجه التزام و نیز اخذ تعهد مبنی بر جبران خسارت وارده زاید بر وجه التزام ماخوذه از متقاضی و ضامن الزامی است بدیهی است توافقنامه باید به امضاء ضامن نیز برسد. اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر بند 5 را به شرح ذیل اصلاح نمودند : تنظیم توافق نامه و اخذ ضمانتنامه معتبر (چک و یا سفته) از متقاضی با ظهرنویسی به عنوان ضمانت توسط ضامن معتبر (با جواز کسب و یا کارمند دولت) به میزان دو برابر وجه پرداختی که یک برابر چک و یک برابر سفته) به عنوان وجه التزام و نیز اخذ تعهد که به صورت یک فرم واحد مبنی بر جبران خسارت وارده زاید بر وجه التزام ماخوذه از متقاضی و ضامن الزامی است. بدیهی است توافقنامه باید به امضاء ضامن نیز برسد. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 6 قسمت (الف): بررسی و احراز سبق (سابقه) تصرفات بلامعارض متقاضی به نحو مقتضی از قبیل ارایه قبض آب یا برق، گاز، تلفن یا جواز کسب انطباق با نقشه هوایی و یا پرداخت عوارض نوسازی به عمل آید. اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر با لایحه شهرداری موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
ب: صدور مجوز ساخت بر روی اراضی فاقد سند ششدانگ مالکیت (قولنامه ای) با رعایت کلیه بندهای زیر:
بند 1 قسمت (ب): صدور پروانه صرفاً بر روی اراضی دارای کاربری مسکونی و یا تجاری مشروط بر اینکه حداقل دو طرف زمین ساخته شده باشد صورت می پذیرد. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند 1 موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 2 قسمت (ب): زمین حداقل به یک معبر با عرض 5 متر دسترسی داشته باشد. اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر با مفاد بند 2 موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 3 قسمت (ب): حداقل مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی کمتر از 75% حد نصاب مساحت تفکیک در کاربری مربوطه نباشد و حداکثر مساحت آن از دو برابر حداقل نصاب تفکیک بیشتر نباشد، اعضاء کمیسیون پس از بحث و تبادل نظر با مفاد بند 3 مشروط بر اینکه شهرداری در موارد استثناء با ارسال لایحه تصمیم گیری نماید که موافقت نمودند. مطرح و مصوبه کمیسیون با اکثریت آراء به تصویب رسید.
بند 4 قسمت (ب): محل وقوع ملک در داخل محدوده قانونی شهر باشد. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند 4 موافقت نمودند، مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 5 قسمت (ب): رعایت کلیه برهای اصلاحی بر اساس طرح مصوب تفصیلی الزامی است. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند 5 به شرط اینکه میزان اصلاحی قبل از صدور پروانه به صورت صلحنامه به نام شهرداری گردد موافقت نمودند، مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 6 قسمت (ب): آخرین گردش ثبتی پلاک اولیه از اداره ثبت استعلام گردد. اعضاءکمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند 6 موافقت نمودند ، مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء حاضرین به تصویب رسید.
بند 7 قسمت (ب): مدعیان مالکیت فاقد سند رسمی مکلف به ارایه مستندات و مدارک مربوط به خریداری زمین و نقل و انتقالات صورت گرفته تا اتصال به مالک اصلی پلاک بر اساس آخرین گردش ثبتی اخذ شده از اداره ثبت خواهند بود. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با مفاد بند 7 موافقت نمودند، مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
بند 8 قسمت (ب): صدور پروانه صرفاً بر اساس حداقل تراکم مصوب طرح تفصیلی و بدون فروش هرگونه تراکم صورت خواهد گرفت. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی به اتفاق آراء با مفاد بند 8 به شرط حذف کلمه حداقل موافقت نمودند ، مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید.
متن لایحه: با توجه به توضیحات شهرداری در خصوص خرید املاک قولنامه ای واقع در طرح های عمومی و شهرداری و همچنین صدور مجوز ساخت بر روی اراضی فاقد سند مالکیت با پیشنهاد شهرداری در خصوص خرید املاک در 6 بند و در مورد صدور مجوز در بند 8 موافقت گردید. اعضاء کمیسیون پس از بحث و بررسی با لایحه شهرداری با اصلاحات صورت گرفته و ذکر شده موافقت نمودند، مطرح و مصوبه کمیسیون با اضافه شدن صلحنامه به اقرار نامه رسمی و سند عادی به اتفاق آراء به تصویب رسید.- رییس شورای اسلامی شهر کرج
مصوبه شماره 511–4/3/1387
جناب آقای مقدسی – شهردار محترم کرج
با سلام و احترام، لایحه شهرداری به شماره 247/3/87/ش-29/1/1387 به شرح ذیل:
احتراماً عطف به نامه شماره 9653/86/5/3/ش-21/11/1386 موضوع مصوبه شماره 7590/86/5/3/ش-18/9/8136 شورای در خصوص صدور مجوز ساخت بر روی املاک قولنامه ای سطح شهر و اشکالات و ابهامات موجود بر روی آنها ضمن ارسال تصاویر نامه های شماره 29661/41/2–27/11/1386، 10220/4/5–28/11/1386 و 29678–29/11/1386 مدیران مناطق دو و چهار و پنج و هفت شهرداری که به عنوان نمونه موارد پیش آمده در اجرای مصوبه مزبور در مناطق خود را منعکس نموده اند به شرح لایحه زیر درخواست اصلاح مصوبه مذکور را دارد.
متن مصوبه درخواستی شهرداری:
با عنایت به مشکلات اجرایی مصوبه اخیر، خواهشمند است مقرر شود بندهای مزبور در مصوبه اخیر شورا به شرح ذیل اصلاح شود.
1- صدور مجوز ساخت بر روی اراضی قولنامه ای دارای کاربری مسکونی منوط به اینکه حداقل یک طرف ملک ساخته شده باشد و با رعایت کلیه ضوابط مصوب شورای شهر
2- حداقل مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی ملک کمتر از 50% حد نصاب مساحت تفکیک در کاربری‌های مربوطه نباشد.
3- در صورتی که زمین به صورت غلفتی باشد ( سه طرف آن ساخته شده باشد ) محدودیت حداقل مساحت در مورد آنها منتفی می باشد.
مصوبه کمیسیون عمران و شهرسازی:
در سی و هشتمین جلسه کمیسیون عمران و شهرسازی مورخ 10/2/1387 بررسی و با لایحه شهرداری موافقت گردید.
مصوبه شورا:
در یکصد و چهارمین جلسه رسمی شورای اسلامی مورخ 1/3/1387 مطرح و مصوبه کمیسیون عمران و شهرسازی به اتفاق آراء حاضرین به تصویب رسید.
بدیهی است وفق ماده هشتاد (80) قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1/3/1375 و اصلاحات قانونی بعدی آن، مصوبه مزبور در صورتی که تا دو هفته پس از تاریخ ابلاغ مورد اعتراض مسیولین ذیربط قرار نگیرد لازم الاجرا خواهد بود. – رییس شورای اسلامی شهر کرج
مصوبه شماره 7412–30/3/1388
جناب آقای آقازاده – سرپرست محترم شهرداری کرج
سلام علیکم، احتراماً لایحه شهرداری به شماره 4804/1/67/ش-5/8/1387 به شرح ذیل: « با عنایت به دستورالعملهای صادره از سوی آن شورای در خصوص چگونگی صدور پروانه ساخت بر روی اراضی قولنامه ای و اینکه در دستورالعمل مذکور اعلام گردیده است استعلام از سازمان مسکن و شهرسازی جهت مشخص شدن کیفیت پلاک و همچنین اداره ثبت اسناد و املاک به منظور شناسایی آخرین وضعیت ثبتی الزامی می باشد لیکن متاسفانه علیرغم چندین مورد مکاتبات به عمل آمده با ادارات مذکور و از طرفی لازم الاجراء بودن مصوبه شورای اسلامی شهر تاکنون پاسخ مقتضی به شهرداری ارسال نشده است و در همین رابطه اداره ثبت اسناد املاک کرج پاسخگویی به وضعیت ثبتی را فقط به مراجع ذیصلاح قضایی امکان پذیر اعلام نموده است. علی ایحال با عنایت به مطالب یاد شده بالا و به منظور جلوگیری از تردد مراجعه کنندگان که قطعاً نارضایتی آنان را نسبت به عملکرد شهرداری در راستای مصوبه شورای اسلامی شهر در پی خواهد داشت و با عنایت به اهمیت موضوع و رفع مشکل شهروندان خواهشمند است موضوع در یکی از جلسات آن شورا مطرح و ارایه طریق فرمایید.
متن لایحه: به شهرداری اجازه داده می شود با اخذ تعهد و یا اقرارنامه پیرامون آخرین وضعیت ملکی و پذیرش هرگونه کشف فساد ملکی از سوی متصرفین املاک قولنامه ای به جای استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک کرج اقدام نماید.» که در شصت و نهمین جلسه کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی مورخ 8/11/1387 بررسی و لایحه شهرداری با قید اینکه تعهد محضری اخذ شود موافقت گردید. موضوع در یکصد و هفتاد و هشتمین جلسه رسمی شورای اسلامی 11/12/1387 مطرح و مصوبه کمیسیون با اکثریت آراء به تصویب رسید. لذا فرمانداری طی نامه شماره 966/42/2943-20/1/1388 اعلام نمود رعایت رای شماره هـ/72/149-17/2/1374 وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری الزامی می باشد که در جلسه یکصد و هشتاد و سومین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر کرج مورخ 22/1/1388 مطرح و با اکثریت آراء مقرر گردید نمایندگان شورای اسلامی در جلسات فرمانداری توضیحات لازم را ارایه نمایند. همچنین مشاور حقوقی شورا پاسخ لازم را طی نامه شماره 223/88/5/3/ش-31/1/1388 به فرمانداری به شرح ذیل ارسال نمود: «عطف به نامه شماره 966-20/1/1388 آن فرمانداری در خصوص بند 9 صورتجلسه یکصد و هفتاد و هشتمین شورا در رابطه با صدور پروانه ساختمـانی بر روی اراضـی قولنامه‌ای به تایید فرمانداری رسیده است. لذا استناد وحدت رویه سال 1374 در خصوص مصوبه اقـرب به ثواب نمی باشد. در ثانی با توجه به اینکه اداره ثبت از لحاظ قانونی صرفاً می تواند در رابطه با وضعیت ثبتی املاک تملکی شهرداری اظهار نظر نماید در غیر این صورت موظف به پاسخگویی نبوده لذا بدین لحاظ مقرر گردید که شهرداری با احراز مالکیت و اخذ اقرار نامه و تعهد از منصرفین اراضی قولنامه ای مبادرت به صدور پروانه ساختمانی نماید. علی ای حال مراتب جهت اطلاع و هرگونه بهره برداری به حضور ایفاد می گردد.» که فرمانداری طی نامه شماره 2375/42/2943-10/2/1388 اعلام نمود نظر آن شورای را به رای هـ/72/149–17/2/1374 هیات عمومی دیوان عدالت اداری جلب می نماید که موضوع در یکصد و هشتاد و هشتمین جلسه رسمی شورای اسلامی مورخ 16/2/1388 مطرح و تذکر فرمانداری با اکثریت آراء به تصویب نرسید (مخالفت گردید.) مراتب جهت اطلاع و اقدام لازم به حضور ارسال می گردد.- رییس شورای اسلامی شهر کرج
مصوبه شماره 7714-27/1/1390
جناب آقای آقازاده – شهردار محترم کرج
سلام علیکم، احتراماً لایحه شهرداری به شماره 78768/3/ش-30/9/1389 به شرح ذیل: « به پیوست بخشی از شیت وضع موجود (0002/1 هوایی) و طرح تفصیلی که موقعیت پلاک ثبتی 1902/163ق417 با مساحت سندی اولیه 3800 مترمربع، مفروز و مجزا از پلاک ثبتی 240/162 واقع در فردیس: خیابانهای کانال غربی، خیابان قریشی نمودار گردیده است به استحضار می رساند پلا ک ثبتی صدرالاشاره دارای رای کمیسیون ماده 12 به شماره (430-2/7/1370) با نوعیت بایر می باشد و بر اساس طرح تفصیلی دارای کاربری مسکونی متداول شهری با گونه تراکمی 120 – 125% و در پهنه ممنوعیت تفکیک و خارج از گستره طرح های ویژه قرار دارد که در سنوات گذشته توسط مالک بدون اخذ مجوز از شهرداری و رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و واگذاری سرانه خدماتی در ازاء تفکیک به شهرداری اقدام به قطعه بندی به 22 قطعه نموده است. که در وضع موجود چهار قطعه بدون اخذ مجوز از شهرداری اقدام به احداث بنا نموده اند و سه قطعه در راستای دستورالعمل صادره از سوی شورای محترم اسلامی شهرداری کرج در خصوص املاک قولنامه ای نسبت به احداث بنا اقدام نموده اند. علی ای حال نظر به اینکه نسبت به واگذاری سرانه خدماتی در ازاء قطعه بندی پلاک ثبتی صدرالاشاره اقدامی به عمل نیامده است، برابر صورتجلسه کمیسیون توافقات به شماره ( 66664–22/8/1389 ) مقرر گردیده به جهت صدور پروانه ساختمانی قطعات باقیمانده به منظور تامین سرانه های خدماتی 10 درصد ارزش روز ملک به نسبت سهم قطعات اخذ گردد. لذا خواهشمند است موضوع در یکی از جلسات شورای اسلامی شهر مطرح و نتیجه را جهت اقدامات مقتضی اعلام نمایید. متن لایحه با توجه به تقسیم بندی پلاک ثبتی 1902/163 قطعه 471 با مساحت سندی 3800 مترمربع به 22 قطعه در ازاء صدور پروانه ساختمانی به جهت تامین سرانه های خدماتی با اخذ 10 درصد ارزش روز هر یک از قطعـات با توجه به صورتجلسه کمیسیون توافقـات به شمـاره 66664–23/8/1389 موافقـت می گردد. » که در یکصد و پنجاه و دومین جلسه کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی مورخ 6/11/1389 بررسی و با قیود زیر موافقت گردید.
1- حد نصاب قانونی تفکیک رعایت گردد.
2- معابر بر اساس ضوابط شهرسازی لحاظ گردد.
3- جهت اخذ 10% بهای روز ملک به عنوان سهم شهرداری ، توافق نامه تنظیم گردد.
تبصره1) این مصوبه کلی است و برای کلیه املاک مشابه در سطح مناطق مصداق خواهد داشت.
تبصره2) تنها برای املاکی است که دارای کاربری مسکونی یا رای بایر کمیسیون ماده 12 می باشد موضوع در سیصد و چهل و دومین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر کرج مورخ 28/11/1389 مطرح و مصوبه کمیسیون به اتفاق آراء به تصویب رسید که فرمانداری طی نامه شماره 28294/42-19/12/1389 (بند 8 و 9 نامه) اعلام نمود: (1- اخذ نظریه کمیسیون ماده 5 الزامی است. 2- به دلیل قولنامه ای بودن املاک و اشاعه ساخت و ساز غیر مجاز در سطح منطقه مغایرت قانونی دارد.) که موضوع در سیصد و پنجاه و دومین جلسه رسمی شورای اسلامی مورخ 22/12/1389 مطرح و بند 1 با توجه به اینکه در اجرای بند 26 از ماده 71، بند 3 ماده 29، ماده 101 قانون شهرداریها است به فرمانداری اعلام شود نیازی به مصوبه کمیسیون ماده 5 ندارد و اعتراض فرمانداری به تصویب نرسید (مخالفت گردید و 2- اعتراض فرمانداری به تصویب نرسید (مخالفت گردید) لذا با توجه به سپری شدن مهلت قانونی مراتب جهت اطلاع و اقدام لازم به حضور ارسال می گردد. – رییس شورای اسلامی شهر کرج”
در پاسخ به شکایت مذکور، رییس شورای اسلامی شهر کرج به موجب لایحه شماره 3331/98/7/5/5-19/12/1398 توضیح داده است که:
“احتراماً، با عنایت به پرونده کلاسه 980230 در خصوص شکایت سازمان بازرسی کل کشور دایر بر عدم اختیار قانونی در اعطای مجوز صدور پروانه ساختمانی برای املاک قولنامه ای از سوی شورای اسلامی شهر کرج به شهرداری به شرح دفاعیات ذیل معروض می دارد: به عنوان مقدمه مستحضر می دارد املاک قولنامه ای موضوع مصوبه دارای سابقه طولانی و غالباً پیش از انقلاب اسلامی احداث گردیده اند که با گذر زمان مستهلک شده و در این سالها احتیاج به تعمیرات اساسی، تجدید بنا و … داشته اند، مصوبه مورد استناد در مناطق کم برخوردار محدوده شهر کرج مورد استفاده قرار گرفته است. ابنیه و مستحدثات در این املاک به صورت غیر قانونی و بدون رعایت ضوابط مهندسی و استحکام بنا مورد بهره برداری بوده که بیم جان مسلمانان و شهروندان ساکن، نمایندگان شورا را ملزم به تصویب مصوبات مورد اشاره سازمان بازرسی کل کشور می نماید. بلایای طبیعی اعم از زمین لرزه در گذشته و آتیه و سیلابهای پدید آمده در سالیان ماضی و تخریب اعیان این گونه پلاک ها به علت عدم رعایت قوانین موضوعه ضرورت وجود این گونه مصوبات را موجه ساخته است. عقل، منطق و بنای عقلا حکم می نماید هرگونه ساخت و ساز و تجدید بنا با نظارت مهندسین ناظر و رعایت مقررات موضوعه شهرسازی مورد احداث واقع گردد تا جان، مال و نفس شهروندان مورد خدشه واقع نگردد نمایندگان مردم در مقام تصمیم گیری به منظور حفظ امنیت و آرامش شهروندان و اتکاء بر تاکید مقامات ماذون قانونی و اجرای طرح تفصیلی مصوب مذکور را جهت اجرا به شهرداری کرج ابلاغ نموده اند از طرفی عدم وجود آن سبب بی نظمی و عدم توانایی مدیریت شهری در مواقع بحران فراهم خواهد آورد بر این اساس به لحاظ جلوگیری از ایجاد بستر فرار از قانون و تجری تخلفات ساختمانی و رعایت قوانین موضوعه حفظ مصوبه مذکور اصلح و اجرای آن به شرح ذیل اجتناب ناپذیر است. با این توصیف مصوبه مورد اعتراض شامل آن بخش از اراضی نیز می‌شود که مالک آنان با احداث بناء از حقوق مکتسبه برخوردار شده اند و اجابت خواسته آنان در خصوص بازسازی و تجدید بناء منطبق با مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی کنترل ساختمان مصوب سال 1375 می باشد.
1- قضات و عالی مقام دیوان عدالت اداری استحضار دارند که حق مالکیت بر اراضی و املاک در نظام حقوقی ایران به دو نوع شرعی و رسمی تقسیم بندی می شود. در هیچ یک از متون قانون پیش و پس از انقلاب، بیع املاک و اراضی با اسناد عادی باطل اعلام نشده است و اعتبار بخشی به اسناد عادی حتی در رویه محاکم و شعب دیوان عدالت اداری نیز مشاهده می شود:
– پذیرش الزام به تحویل مبیع ( آپارتمان ) به استناد مبایعه نامه های عادی.
– پذیرش اعتراض دارندگان اسناد عادی به آراء صادره از کمیسیون های ماده صد شهرداری ها.
صدور پروانه ساختمانی به استناد بیع نامه های عادی یک نوع اقدام مشروط است. در واقع، این اقدام نافی حقوقی اشخاص ثالث نیست و به طور شفاف در متن پروانه صادره این عبارت ذکر می شود که «پروانه ساختمان دلیل بر مالکیت نیست» شورای نگهبان قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نیز به اهمیت مالکیت شرعی به استناد بیع نامه‌های عادی توجه داشته است و در فرآیند شکل گیری ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور این امکان فراهم شده است تا قضات دادگستری در این باره رسیدگی و تصمیم گیری نمایند.
2- در جریان تشکیل پرونده جهت سیر مراحل اداری صدور پروانه ساخت در املاک قولنامه ای ضمن رعایت تشریفات قانونی از جمله اخذ و استعلام نوعیت پلاک مورد تقاضا، تدوین و اجرای مصوبات مراجع صالح در تصویب طرح تفصیلی و ضمانت اجراهای قانونی حفظ حقوق معترضین ثالث در دعاوی مطروحه آتیه و اقرار نامه های رسمی الزام آور مبنی بر عدم شناسایی مالکیت متقاضی پروانه های مورد بحث اخذ و در اوراق رسمی صادره از شهرداری کرج قید می گردد و متقاضیان به عنوان مالک شناسایی نخواهند شد و صرفاً وفق ماده 35 قانون مدنی به عنوان حقوق متصرف فعلی مراتب معمول خواهد شد. همچنین در صورت فقدان اسناد معارض رسمی و تدوین دلایل و قرایین و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و تامین دلیل در مقام احراز قراین و دلایل مراتب صدور معمول می گردد. بر این اساس صدور پروانه برای اسناد عادی معارض معمول و محقق نمی گردد. (وفق نظریه مورخ 23/10/1395 صورتجلسه نشست قضایی به پیوست).
3- مضافاً اینکه اجرای مصوبات پیش گفته ضمن جلوگیری از تخلفات ساختمانی، عوارض و دیون دولتی مقرر در قانون شهرداری ها و رعایت طرح تفصیلی و قوانین موضوعه مورد بحث، تشخیص و وصول می گردد که امکان ایجاد ساز و کار رفاهی و ارایه خدمات به عموم شهروندان در حکومت اسلامی و عرضه خدمت پیرامون وظایف ذاتی مقرر در قانون شهرداری ها را برای مدیریت شهری تسهیل می نماید.
4- لازم به ذکر است صدور پروانه و اجرای مصوبات مذکور سبب ایجاد حقوق مثبت وارزش بهای اراضی مذکور را ایجاد می نماید. در نهایت منتهی به ارزش افزوده بر روی پلاک های مورد بحث خواهد شد که این امر منافاتی با حقوق مالکین اسناد رسمی وفق مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت نخواهد داشت زیرا عوارض مقرره قانونی و نظارت مهندسین منتج به ساخت ابنیه و بنای مجاز با رعایت قوانین و مقررات ملی ساختمان و آیین نامه 2800 و صرفه جویی در مبحث 13 قانون ساختمان ( صرفه جویی در انرژی و استاندار سازی تاسیسات ساختمان و آب و برق ) با رعایت الگوهای استاندارد را منجرخواهد شد لذا در فرض ثبوت اعتراض ثالث و اثبات مالکیت بنای مذکور با ارزش افزوده احکانم قضایی قطعیت یافته مانعی برای حقوق معنونه نخواهد بود و حقوقی از کسی ضایع نخواهد شد. چرا که در مانحن فیه تعهد به سود منفعت از اشخاص ثالث بدون اذن مانع ندارد.
5- در خصوص مواد استنادی شاکی مندرج در قانون ثبت وفق نظریه در سال 1395( مضبوط در مستندات مجمع مشورتی فقهی سامانه اطلاع رسانی شورای نگهبان قانون اساسی نظر آن مقامات را جلب می نمایم). صرف نظر از اینکه مصوبه مذکور فارغ از احراز مالکیت متقاضیان بوده و دلالتی به آن ندارد و صرفاً در باب مطالب مذکور در مقدمه به لحاظ حفظ حقوق شرعی متصرفین و احترام به ماده 35 قانون مدنی می باشد اعلام و اظهار نظر شده، که دلالت بر این امر دارد و مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد اما مفاد ماده 22 قانون مارالذکر و همچنین ماده 48 آن دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد و اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن می باشد را معتبر شناخته شده و 2 ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد 1285 و 1294 قانون مدنی اشاره به این گونه اسناد عادی دارد.
در پایان با امعان نظر به موارد پیش گفته و با لحاظ آن شهرداری کرج در مقام اجرای مصوبات مذکور با ثبت دلایل و قراین مربوطه نزد مقام قضایی تحت عنوان تامین دلیل مبنی بر ضمیمه نمودن آن و شروط مذکور در مصوبه از جمله کاربری مسکونی مشروط بر اینکه 2 طرف زمین مورد تقاضا ساخته شده باشد، حداقل به یک معبر به عرض 5 متر دسترسی داشته باشد حداقل مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی کمتر از 75 درصد مساحت تفکیک در کاربری مربوطه نباشد و تسلسل ایادی و نقل و انتقالات به مالک ظهر سند رسیده باشد تجویز گردیده و متصرفین مقررات مربوط به ساخت بنا رعایت نمایند تحت نظارت مهندسین ناظر و ضوابط مقرر و اخذ استانداردهای لازم و استفاده از مصالح مورد تایید مراجع ذیربط و تایید استحکام بنا معمول می گردد و به لحاظ شرعی بدین نحو جلوگیری از بی نظمی عمومی و اخلاق حسنه موجبات تشخیص و وصول عوارض دولتی موضوع قانون نوسازی و شهرداری ها را فراهم می آورد و از برکات آن تسهیل ارایه خدمات به عموم شهروندان و مسلمانان ساکن در محدوده قانونی شهر کرج را فراهم می آورد و نظر به تاکید مقام معظم رهبری به اقشار محروم و کم برخوردار ضعیف جامعه شهری را میسر می نماید حفظ و بقای مصوبه مزبور از محضر آن قضات مورد تقاضا است. “
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 17/4/1399 با حضور رییس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
با توجه به اینکه وظایف شورای اسلامی شهر در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده 71 قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد 48، 47 و 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبات شورای اسلامی شهر کرج متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر کرج خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود.
محمد کاظم بهرامی – رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری
