بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 2354-2355-2356-2357
تاریخ دادنامه: 30؍7؍1398
شماره پرونده: 97؍1698، 97؍1458، 96؍1347، 96؍1139
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکیان: آقایان: 1- قاسم ابراهیمی 2- سیدعلیرضا میرجلیلی 3- انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن گنبد کاووس و شرق استان گلستان 4- خانم اکرم قنبریان مقدم
موضوع شکایت و خواسته: ابطال 1- ماده 17 تعرفه عوارض محلی سالهای 1394 و 1395 شورای اسلامی شهرستان مرند
2- بند 1-5 تعرفه عوارض سال 1396 شورای اسلامی شهر گنبد کاووس
3- ردیف 1 بند 27 تعرفه عوارض و بهای خدمات سال 1394 شورای اسلامی شهر نکا
4- بند 9 ردیف 10 و تبصره های 4 و 6 ردیف 11 از فصل سوم تعرفه عوارض سال 1397 شورای اسلامی شهر یزد
گردش کار: شاکیان به موجب دادخواست های تقدیمی جداگانه ابطال مصوبات مذکور در ستون موضوع شکایت و خواسته را خواستار شده و خلاصه دلایل آنها برای ابطال مصوبات مورد شکایت به قرار زیر است:
« 1- مغایرت با مواد 106 و 150 قانون ثبت و ماده 55 قانون شهرداری و دادنامه های شماره 97-26؍3؍1395، 1018-17؍6؍1393، 627-20؍9؍1391، 492-4؍11؍1389، 315-13؍4؍1396، 621-13؍9؍1391، 696-16؍9؍1395 هیات عمومی دیوان عدالت اداری است.
2- مقررات مورد اعتراض با مواد 5 و 1 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مواد 148 و 147 قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداری و ماده 4 قانون مدنی و ماده 4 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مغایر است. »
متن تعرفه های مورد اعتراض به قرار زیر است:
الف) تعرفه عوارض محلی سال 1394 شهرداری مرند مصوب شورای اسلامی شهر مرند:
« ماده 17: عوارض تفکیک کلیه اعیانی ها به صوت واحد یا طبقاتی
با توجه به اینکه تفکیک اعیانی منجر به ارزش افزوده ملک و اعیانی را موجب شده عوارض تفکیک اعیانی با رعایت این ماده محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) برای کلیه ساختمان هایی که بیش از 1 واحد بوده مشمول می شود.
ب) عوارض این ماده در زمان درخواست متقاضی برای دریافت پایانکار برای ساختمان های 2 واحد و بیشتر با ذکر دریافت عوارض تفکیک یا تقاضای تفکیک اعیانی کلیه ساختمان ها و یا تقاضای گواهی معامله به یکی از واحدها محاسبه و وصول خواهد شد.
در صورت عدم دریافت عوارض این ماده در گواهی شهرداری ذکر می شود که این گواهی برای تفکیک اعیانی فاقد ارزش است.
ج) در صورتی که به هر نحو تفکیکی بدون استعلام شهرداری انجام شده باشد به هنگام مراجعه مالکین هر یک از واحدهای تفکیک شده عوارض این ماده نسبت به سهم هر مالک محاسبه و وصول خواهد شد.
د) عوارض تفکیک واحدهای اعیانی سایر کاربری ها معادل عوارض تفکیک واحدهای مسکونی می باشد.
نحوه محاسبه تفکیک اعیانی
تفکیک به صورت مسکونی 30% ارزش منطقه ای دفترچه دارایی برای هر مترمربع و مطابق اعلام کارشناس فنی و نوع امکانات موجود ساختمان تفکیک به صورت تجاری 60% ارزش منطقه ای دفترچه دارایی برای هر مترمربع و مطابق اعلام کارشناس فنی و نوع امکانات موجود ساختمان
تبصره1: شهرداری مکلف است در زمان تفکیک آپارتمانها، کلیه متعلقات هر واحد اعم از پارکینگ و انباری و … را که در نقشه های ساختمان برای هر واحد پیش بینی شده در صدور گواهی تفکیک و گواهی معامله قید کند و صدور مجوز تفکیک آپارتمان بدون در نظر گرفتن پارکینگ مندرج در پروانه احداث به هر واحد ممنوع می باشد. مگر اینکه از طریق کمیسیون ماده 100 برای تخلف مذکور رای ابقاء صادر شده باشد.
تبصره2: چنانچه در ساختمان پیلوت، به منظور استفاده پارکینگ احداث شود بایستی سهم هر واحد به اندازه پارکینگ قابل استفاده در مجوز تفکیک مشخصاً قید شود.
تبصره3: در صورت مجاز بودن هر ساختمان، صدور مجوز تفکیک به واحدهای مستقل اعم از مسکونی، تجاری و اداری و … به شرطی مقدور است که پارکینگ مورد نیاز مطابق مفاد پروانه هر واحد تامین و در مجوز قید شده باشد. چنانچه ساختمانهای احداثی مطابق ضوابط، عوارض کسری پارکینگ را به دلیل عدم امکان ایجاد پارکینگ پرداخت نموده باشند مشمول قسمت اول این تبصره نخواهند بود. ضمناً رعایت ماده 1 قانون مدیریت حمل و نقل و سوخت و ماده 2 آیین نامه اجرایی تبصره 13 قانون بودجه سال 1386 کل کشور الزامی است. »
تعرفه عوارض محلی سال 1395 شهرداری مرند مصوب شورای اسلامی شهر مرند:
« ماده 17: عوارض تفکیک کلیه اعیانی ها به صوت واحد یا طبقاتی
با توجه به اینکه تفکیک اعیانی منجر به ارزش افزوده ملک و اعیانی را موجب شده عوارض تفکیک اعیانی با رعایت این ماده محاسبه و اخذ خواهد شد.
الف) برای کلیه ساختمان هایی که بیش از 1 واحد بوده مشمول می شود.
ب) عوارض این ماده در زمان درخواست متقاضی برای دریافت پایانکار برای ساختمان های 2 واحد و بیشتر با ذکر دریافت عوارض تفکیک یا تقاضای تفکیک اعیانی کلیه ساختمان ها و یا تقاضای گواهی معامله به یکی از واحدها محاسبه و وصول خواهد شد.
ج) در صورتی که به هر نحو تفکیکی بدون استعلام شهرداری انجام شده باشد به هنگام مراجعه مالکین هر یک از واحدهای تفکیک شده عوارض این ماده نسبت به سهم هر مالک محاسبه و وصول خواهد شد.
د) اخذ تعهد محضری از مالکین ساختمان های تا 2 طبقه به هنگام صدور پروانه ساختمانی مبنی بر پرداخت عوارض تفکیک موقع اقدام به تفکیک اعیانی
د) عوارض تفکیک واحدهای اعیانی سایر کاربری ها به غـیر از تجاری معادل عوارض تفـکیک واحد های مسکونی می باشد.
نحوه محاسبه تفکیک اعیانی
تفکیک به صورت مسکونی 30% ارزش منطقه ای دفترچه 1394 دارایی برای هر مترمربع و مطابق اعلام کارشناس فنی و نوع امکانات موجود ساختمان
تفکیک به صورت تجاری 60% ارزش منطقه ای دفترچه 1394 دارایی برای هر مترمربع و مطابق اعلام کارشناس فنی و نوع امکانات موجود ساختمان
تبصره1: شهرداری مکلف است در زمان تفکیک آپارتمان ها، کلیه متعلقات هر واحد اعم از پارکینگ و انباری و … را که در نقشه های ساختمان برای هر واحد پیش بینی شده در صدور گواهی تفکیک و گواهی معامله قید کند و صدور مجوز تفکیک آپارتمان بدون در نظر گرفتن پارکینگ مندرج در پروانه احداث به هر واحد ممنوع می باشد. مگر اینکه از طریق کمیسیون ماده 100 برای تخلف مذکور رای ابقاء صادر شده باشد.
تبصره2: چنانچه در ساختمان پیلوت، به منظور استفاده پارکینگ احداث شود بایستی سهم هر واحد به اندازه پارکینگ قابل استفاده در مجوز تفکیک مشخصاً قید شود.
تبصره3: در صورت مجاز بودن هر ساختمان، صدور مجوز تفکیک به واحدهای مستقل اعم از مسکونی، تجاری و اداری و … به شرطی مقدور است که پارکینگ مورد نیاز مطابق مفـاد پروانه هر واحد تامین و در مجـوز قید شده باشد. چنانچه ساختمان های احداثی مطابق ضوابط، عوارض کسری پارکینگ را به دلیل عدم امکان ایجاد پارکینگ پرداخت نموده باشند مشمول قسمت اول این تبصره نخواهند بود. ضمناً رعایت ماده 1 قانون مدیریت حمل و نقل و سوخت (و ماده 2 آیین نامه اجرایی تبصره 13 قانون بودجه سال 1386 کل کشور ) الزامی است.
تبصره4: در ساختمان های ابقاء شده توسط کمیسیون های ماده 100 در صورت درخواست مالک و بلامانع بودن از نظر شهرسازی طبق این ماده عوارض تفکیک اعیانی وصول خواهد شد.»
ب) بند 1-5 صفحه 46 دفترچه تعرفه عوارض سال 1396 مصوب شورای اسلامی گنبد کاووس:
« 5- عوارض هزینه کارشناسی ارزش افزوده حاصل از تفکیک املاک و اراضی
1-5- نحوه محاسبه هزینه کارشناسی عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک املاک و اراضی تا 500 مترمربع و اعیانی ها : بند 16 ماده 71 قانون موسوم به شوراها و تبصره 1 ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده : ( جدول 19)
|
ردیف |
شرح عوارض |
میزان ضرایب عوارض ( به ازاء هر متر مربع ) |
حداکثر |
|
1 |
عوارض تفکیک اراضی با کاربری مسکونی |
0/75P |
1/10 ( 0/75 P1) |
|
2 |
عوارض تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی و انبار و غیره |
1/75P |
1/10 ( 1/75 P1) |
|
3 |
سایر کاربریهای طرحهای توسعه شهری چنانچه اراضی مذکور به موسسات موضوع بند (ب) ماده 9 قانون زمین شهری برای ارایه خدمات عمومی واگذار گردد. |
0/10P |
1/10 ( 0/10 P1) |
|
4 |
عوارض خدمات کارشناسی تفکیک اعیانی واحدهای مسکونی و انباری و زیر زمین به استثناء مشاعات |
0/30P |
1/10 ( 0/30 P1) |
|
5 |
عوارض خدمات کارشناسی تفکیک اعیانی واحدهای تجاری و صنعتی و خدماتی و غیره به استثناء مشاعات |
0/75P |
1/10 ( 0/75 P1) |
|
6 |
عوارض تفکیک اراضی و املاک مسکونی و غیر مسکونی که بدون اخذ گواهی ماده 101 ( مطابق با طرح شهرسازی ) توسط اشخاص یا از طریق قوانین ثبتی یا رای محاکم قضایی تفکیک گردیده باشند در صورتی که اولین بار به شهرداری مراجعه می نمایند. |
2/25P |
1/10 ( 2/25 P1) |
|
7 |
عوارض تفکیک اراضی و املاک با کاربری مسکونی و غیر مسکونی که بدون اخذ گواهی ماده 101 ( مطابق با طرح شهرسازی ) توسط اشخاص یا از طریق قوانین ثبتی یا رای محاکم قضایی تفکیک گردیده باشند در صورتی که اولین بار به شهرداری مراجعه می نمایند ضمن اخذ عوارض بند 6 این جدول به ازاء هر متر مربع کسری حد نصاب تفکیک ، حسب ضوابط طرح مصوب (جامع، تفصیلی ) وصول شود. |
1/5P |
1/10 ( 1/5 P1) |
|
8 |
عوارض تفکیک اراضی و املاکی که در گذشته با رعایت ماده 101 قانون شهرداری گواهی تفکیک اخذ نموده و مجدداً به قطعات کوچکتر (بر اساس ضوابط طرح مصوب) تفکیک می شوند. |
1P |
1/10 ( 1P1) |
|
9 |
عوارض تفکیک اراضی و املاکی که در گذشته از طریق غیر ماده 101 قانون شهرداری تفکیک شده اند در صورت تقاضای تفکیک به قطعات کوچکتر پس از اعمال ردیف های 6 و7 مرتبط این جدول وصول شود. |
1P |
1/10 ( 1P1) |
توضیحات : نماد P عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی که در اجرای ماده 64 قانون مالیات های مستقیم تعیینو ابلاغ می گردد.
نماد P1 عبارت است از ارزش منطقه ای موضوع ماده 64 قانون مالیات های مستقیم که در شهریور ماه سال 95 تعیین و ابلاغ گردیده است.
در کلیه موارد عوارض تعیین شده حداکثر تا 10؍1 برابر با لحاظ نمودن ارزش منطقه ای که در شهریور ماه سال 95 تعیین و ابلاغ گردیده و در فرمول های مربوطه هر بند اخذ خواهد شد.
1-1-5- عوارض ردیف 8 به صورت مازاد بر سایر عوارض وصول می شود. 2- عوارض ردیف 9 پس از اعمال عوارضهای مرتبط وصول می شود.
2-1-5- عوارض تفکیک اعیانی بیش از یک واحد در زمان صدور پایانکار و یا صدور صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت اسناد و املاک اخذ می گردد.
3-1-5- چنانچه املاکی که در سال های قبل بدون پرداخت عوارض تفکیک اعیانی نسبت به اخذ پایان کار اقدام نموده باشند در صورت نقل و انتقال و یا دریافت پاسخ استعلام از شهرداری نسبت به سهم خود ( سند صادر شده ) مشمول پرداخت عوارض فوق الذکر می گردد.»
ج) ابطال ردیف 1 بند 27 تعرفه عوارض و بهای خدمات سال 1394 شورای اسلامی شهر نکا:
«1- زمین های تا 500 متر مربع پس از احراز مالکیت ، از یک تا ده درصد قیمت کارشناسی روز زمین برابر تشخیص شهرداری و تصویب شورای اسلامی شهر »
د) ابطال بند 9 ردیف 10 و تبصره های 4 و 6 ردیف 11 فصل سوم تعرفه عوارض سال 1397 شورای اسلامی شهر یزد:
« 10) عوارض تفکیک املاک غیر مشمول ماده 101
9- اسناد صادره، املاک و ساختمان های احداثی که بر خلاف ضوابط طرح تفصیلی قطعه بندی شده است مشمول پرداخت کسری حد نصاب تفکیکی به ازاء هر مترمربع ما به التفاوت مساحت زمین موجود یا حد نصاب مصوب برابر P40 می باشد. ضمناً تا مساحت ما به التفاوت 50 ( پنجاه ) مترمربع برابر 25% ( بیست و پنج درصد ) عوارض فوق محاسبه می گردد.
تبصره 1 : تفکیک های مصوب قبلی و زمین هایی که قبل از سال 1365 بر روی آنها ساختمان احداث گردیده و تاکنون تغییری در مساحـت زمین ایجـاد نگردیده و اسناد صـادره قبل از سـال 1365 مشمول کسری حد نصاب تفکیکی نمی گردد.»
11) آیین نامه اجرایی تبصره 3 اصلاحی ماده 101 قانون شهرداریها:
|
مساحت کل |
سرانه فضای خدمات عمومی |
سرانه معابر |
|
تا 500 مترمربع |
معاف |
معاف |
|
مازاد بر 500 تا 2000 مترمربع |
10 |
10 |
|
مازاد بر 2000 تا 5000 مترمربع |
15 |
15 |
|
مازاد بر 5000 تا 7000 مترمربع |
20 |
20 |
|
مازاد بر 7000 تا 10000 مترمربع |
23 |
23 |
ضمناً اراضی با مساحت بیش از 10000 (ده هزار) مترمربع بر اساس سقف قانون اصلاح ماده 101 محاسبه می گردد.
تبصره4– مجموع سرانه معابر و سرانه فضای خدمات املاکی که بدون نظر شهرداری قطعه بندی شده نظیر اسناد ماده 147 و 148 و غیره ، با فرض رعایت سرانه معابر صرفاً سرانه خدمات عمومی و بر اساس 25% مساحت سند ارایه شده محاسبه خواهد شد.
تبصره 6- اسناد مالکیت صادره قبل از 14؍3؍1390 بر اساس 10 درصد مساحت سند ارایه شده محاسبه گردد.»
در پاسخ به شکایت از مصوبه شورای اسلامی شهر یزد، رییس شورای اسلامی شهر یزد به موجب لایحه شماره 971004890-19؍2؍1397 به طور خلاصه توضیح داده است که: « ابطال مفاد تبصره های 4 و 6 ردیف 11 و بند 9 ردیف 10 تعرفه معترض عنه قبلاً نیز طی پرونده کلاسه 96؍577 در هیات عمومی مطرح ( با عنوان مشابه) که به موجب دادنامه شماره 736-2؍8؍1396 شکایت مطروحه مردود اعلام شده است. ضمن اینکه مطالبه سرانه موضوع نص صریح تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداریها بر خلاف اظهارات وکیل شاکی، عوارض به معنی مصطلح آن تلقی نمی گردد، تا ادعای خلاف قانون و بالتبع بطلان آن مصداق پیدا کند لذا تقاضای رد شکایت می گردد. »
سایر طرفهای شکایت، علیرغم ارسال نسخه ثانی دادخواست و ضمایم آن برای طرفهای شکایت تا زمان رسیدگی به پرونده در هیات عمومی دیوان عدالت اداری هیچ پاسخی واصل نکرده اند.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 30؍10؍1398 با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
با توجه به این که آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای تفکیک در اشکال مختلف اعم از عرصه و اعیانی ساختمانها در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص و ابطال شده است، بنابراین بند 1-5 تحت عنوان محاسبه هزینه کارشناسی عوارض ارزش افزوده حاصل از تفکیک املاک و اراضی تا 500 مترمربع و اعیانی ها مصوب شورای اسلامی شهر گنبد کاووس مورد عمل در سال 1396، ماده 17 تعرفه عوارض محلی سالهای 1395 و 1394 شورای اسلامی شهرستان مرند، ردیف 1 بند 27 تعرفه عوارض و بهای خدمات سال 1394 شورای اسلامی شهر نکا و بند 9 ردیف 10 و تبصره های 4 و 6 ردیف 11 از فصل سوم تعرفه عوارض سال 1397 شورای اسلامی شهر یزد به دلایل مندرج در رای شماره 315-13؍4؍1396 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی است و مستند به بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال شد. مصوبه شورای اسلامی شهر یزد در اجرای ماده 13 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال شد.
مرتضی علی اشراقی-معاون قضایی دیوان عدالت اداری
