بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 706
تاریخ دادنامه: 16/9/1395
کلاسه پرونده: 88/604
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای پرویز ذکاییان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال تبصره 4 از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر و مقرره ناظر بر نحوه محاسبه عوارض ناشی از مصوبه پیش گفته
گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال تبصره 4 از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر و مقرره ناظر بر نحوه محاسبه عوارض ناشی از مصوبه پیش گفته را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:
" با سلام واحترام به عرض می رساند: 1- بنده یک قطعه زمین به متراژ 468 مترمربع در بلوار شهید خیریان – بُن بست نسترن نوشهر خریداری نمودم که شهرداری نوع کاربری آن را در جواب استعلام من طبق نامه شماره 10045-4/4/1386 مسکونی اعلام کرد که جوابیه شهرداری به پیوست شماره1 تقدیم شد. ولی زمانی که تقاضای جواز ساخت کردم هنگام برآورد هزینه به من اعلام کردند که کاربری زمین مسکونی ستاره دار است و هزینه ای بالغ بر 25 میلیون ریال باید برای تغییر کاربری بپردازی و در نهایت بدون توافق من مبلغی حدود 21 میلیون تومان اضافه بر هزینه معمول شهرداری من غیر حق از من مطالبه کردند که من هم مجبور به پرداخت شدم. 2- تقاضای وجوه اضافی شهرداری نوشهر تحت عنوان تغییر کاربری مسکونی ستاره دار (شورای نوشهر) به دلایل زیر باطل است:
الف- شهرداری نوشهر طی نامه 10045-4/4/1386 زمینم را قبل از برآورد هزینه، مسکونی اعلام نمود لذا بحث تغییرکاربری فاقد وجاهت قانونی است.
ب- در جواب استعلامی که شورای شهر نوشهر به شماره 1963- 7/7/1386 به شهرداری نوشهر نوشت در سطر 9 آن آمده : کاربری قبلی زمین فضای سبز بوده و در طرح تفصیلی جدید به علامت ستاره دار (مسکونی ستاره دار) تغییر یافته و طبق تبصره 4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر عوارض ناشی از تغییرکاربری را طبق مصوبه باید پرداخت نماید. در صورتی که طبق نامه بند الف قبل از تقاضای جواز ساخت، کاربری زمینم مسکونی بوده ولو اینکه در ادعای بعدی شهرداری آن را مسکونی ستاره دار فرض کنیم، پس از تقاضای جواز ساخت توسط من چه تغییر کاربری ایجاد شده است که من به واسطه آن می بایست عوارض آن را بپردازم. لذا ادعای شورای شهر مبنی بر اینکه این زمین سالیان قبل فضای سبز بود و بدون درخواست کسی در طرح تفصیلی جدید شهرداری مسکونی شد و مالکین باید به اعتبار ماسبق عوارض تغییر کاربری بپردازند اشتباه فاحش است.
پ- شورای شهر نوشهر در بخش دیگری که در نامه 1963-7/7/1386 (شورا به شهرداری) مشهود است به تبصره 4 صفحه 22 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر استناد کرده اند در صورتی که شورای شهر استنباط صحیحی از تبصره 4 ضوابط مارالذکر نداشتند زیرا در تبصره 4 صفحه 22 اشاره به این دارد که اگر ملکی در طرح تفصیلی سابق دارای کاربری غیر مسکونی بود و در طرح تفصیلی جدید دارای کاربری مسکونی گردد و صدور پروانه ساختمانی پس از انجام توافق با شهرداری و شورای شهر بابت تغییر کاربری مجازات، اولاً: زمین قبلاً کاربریش مسکونی بود و صدور جواز ساخت همسایه های دو طرف زمین موید ادعاست و تغییر کاربری ایجاد نشده است تا به واسطه آن مستحق دریافت عوارض مضاعف باشند.
ثانیاً: در ذیل تبصره 4 در خصوص نحوه دریافت عوارض آمده: باید بین متقاضی و شهرداری و شورای شهر توافق باشد نه تکلیف و الزام که در مانحن فیه هیچ گونه توافقی شکل نگرفته و شهرداری اول مبلغی بالغ بر 25 میلیون ریال را تکلیف کرد سپس یک میلیون کسر کرد و در نهایت در 2 مرحله حدود 2 میلیون تومان هزینه ناحق بر من تحمیل کرد.
ت- از قضات محترم تقاضا می شود تحقیق کنند از زمان تقاضای جواز ساخت من که خودشان طی نامه پیوستی شماره یک کاربری زمین را مسکونی اعلام کردند چه تغییر کاربری ایجاد شده که به موجب آن بنده مکلف به پرداخت عوارض آن باشم و اگر سالیان قبل زمین طبق ادعای شورای شهر فضای سبز بود آیا قانون عطف به ماسبق می شود که به اعتبار سابق هزینه لاحق و آتی دریافت شود.
3- در نهایت بنده به عنوان یک شهروند (عضو هیات علمی دانشگاه) مخالفتی با دریافت قانونی و به حق شهرداری و مصوبات قانونی شورا ندارم ولی اخذ عوارض غیر قانونی به اعتبار برداشت غلط از یک مصوبه شورا اعتبار قانونی ندارد و از قضات محترم تقاضای ابطال مصوبه داخلی شورای شهر نوشهر در خصوص مسکونی ستاره دار را دارم تا به واسطه آن هزینه های ناحق بر شهروندان تحمیل نشود."
در پاسخ به اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری برای شاکی ارسال شده بود، وی به موجب لایحه ای که به شماره 1567/711/د41- 21/7/1388 ثبت دفتر اندیکاتور هیات عمومی شده پاسخ داده است:
ریاست محترم دیوان عدالت اداری (دفتر هیات عمومی)
با سلام واحترام
در خصوص اخطار رفع نقص 21/6/1388 به عرض می رساند:
در اخطاریه قبلی شما اطلاعات لازم را به عرض رساند مجدداً عرض می کنم که:
1- مصوبه مورد نظر عبارت است از : (ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر) مصوب شورای اسلامی شهر نوشهر که مغایر با تبصره 4 آن است.
2- مغایر با قانون تبصره 8 ماده 45 قانون شهرداری است.
3- اگر نسخه دوم دادخواست به شورا ابلاغ گردد و در خصوص مصوبه مورد نظر از شورا استعلام گردد دقیقاً مشخص می شود زیرا شورا در خصوص اخذ عوارض زمینهای ستاره دار یک مصوبه بیشتر ندارد."
شاکی طی لایحه دیگری که به شماره 1824/711/د41-18/8/1388 ثبت دفتر هیات عمومی شده اعلام کرده است که:
" با سلام و احترام، در خصوص کلاسه پرونده 88/604 به عرض می رساند: شهرداری نوشهر در پاسخ درخواست بنده مبنی بر تعیین وضعیت کاربری ملکم در نامه 10045-4/4/1386 اعلام داشت که کاربری ملک مسکونی است ولی هنگام پرداخت هزینه اخذ پروانه ساختمانی به من اعلام نمودند که ملک شما مسکونی ستاره دار است و به همین دلیل باید مبلغ 25415000 ریال علاوه بر هزینه قانونی به عنوان تغییر کاربری به شهرداری پرداخت نمایید و علت این کار را مصوبه شورای شهر نوشهر اعلام نمودند. در صورتی که به دلایل زیر مصوبه جدید شورای شهر نوشهر وجاهت قانونی ندارد:
1- شورا در نامه 9/7/1386 که به تصویب اعضاء آن رسیده و در نهایت بدون توافق و امضاء من یک میلیون تومان تخفیف دادند و حدود 15 میلیون ریال حق تغییر کاربری برای من اعلام کردند، استدلال کردند که ملک در طرح تفصیلی جدید به کاربری مسکونی ستاره دار تبدیل شده و عوارض تغییرکاربری را به استناد تبصره 4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر محاسبه نمودند در صورتی که اولاً: طبق جواب استعلام (10045-4/4/1386) شهرداری نوشهر کاربری زمین مسکونی بوده و هیچ گونه تغییر کاربری انجام نشده است. ثانیاً: منطوق ماده 4 طرح تفصیلی که کپی صفحه 22 آن در پرونده من موجود است اشاره به تغییر کاربری از غیر مسکونی به مسکونی دارد در صورتی که مانحن فیه طبق جواب استعلام نوشهر مسکونی بوده است.
2- خواسته بنده ابطال عبارت مسکونی ستاره دار از طرح تفصیلی جدید شورای شهر نوشهر است. زیرا ملک یا مسکونی است یا غیر مسکونی. اگر غیر مسکونی بود و بنا به تقاضای مالک تغییر کاربری یافت مصداق ماده 4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی می شود و اگر تغییرکاربری نیافت چه عوارضی باید در برابر آن پرداخت گردد لذا استدلال شورا به ماده 4 اشتباه است.
3- در مصوبه شورای شهر نوشهر به تاریخ 9/7/1386 مرقوم داشتند از آنجا که کاربری قبلی ملک فضای سبز بوده و هم اکنون در طرح تفصیلی جدید به علامت ستاره دار تغییر یافت شهرداری این توافق را با مالک انجام داده که اراضی ستاره دار فعلی به کاربری غیر مسکونی سابق را به مسکونی تغییر دهد، در جواب عرض می شود: اولاً: چنین توافقی با من نشد اگر شد شورا آن توافقنامه را ارایه دهد. ثانیاً: اگر ملک در یک زمانی کاربریش کشاورزی بود زمانی که من استعلام کردم آنها کاربریش را مسکونی اعلام کردند. ثالثاً: آیا ازتاریخ 4/4/1386 که کاربری زمین را مسکونی اعلام کردند زمین کاربری کشاورزی و دوباره به مسکونی ستاره دار تغییر یافت که مصداق استدلال شورا باشد؟
4- در نهایت ضمن تشکر از سعه صدر هیات عمومی محترم، تقاضای ابطال موضوع مسکونی ستاره دار را در طرح تفصیلی جدید شورای شهر نوشهر دارم. ضمناً به عرض می رساند که مصوبات این طرح در شورای شهر نوشهر موجود است.
متن تبصره 4 از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر به قرار زیر است:
" ضوابط و مقررات طرح تفصیلی نوشهر
تبصره چهارم بند 1-2-3: چنانچه ملکی در طرح تفصیلی سابق دارای کاربری غیر مسکونی بوده و در طرح تفصیلی جدید دارای کاربری مسکونی گردد صدور پروانه ساختمانی پس از انجام توافق با شهرداری و شورای شهر بابت تغییر کاربری مجاز نمی باشد. این اراضی با علامت ستاره در نقشه کاربری اراضی پیشنهادی نشان داده شده است. عواید حاصل از انجام توافق باید در حساب جداگانه ای نگهداری و صرفاً در جهت تملک اراضی با کاربری خدماتی هزینه گردد.
ماده 8- نحوه محاسبه احداث بنا در کاربریهای غیر مربوطه:
الف- محاسبه عوارض احداث بنا در کاربری غیر مربوطه بر سایر عوارض بر اساس سطح ناخالص کل بنا برابر جدول ذیل می باشد:
جدول شماره یک
|
ردیف |
عنوان |
مصوب سال 1390 |
پیشنهاد سال 1391 |
مصوب سال 1391 |
|
7 |
احداث بنا مسکونی در کاربریهای مسکونی ستاره دار و اعمال ماده واحده به ازاء هر مترمربع بر اساس سطح اشغال |
P 4 |
ده درصد به ضریب p اضافه می شود |
P 4 |
در پاسخ به شکایت مذکور، رییس شورای اسلامی شهر نوشهر به موجب لایحه شماره 2064/ش/ن-1/10/1388 توضیح داده است که:
" مدیر محترم دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری
سلام علیکم:
احتراماً، عطف به نامه شماره 45/88/604- 18/8/1388 و در پاسخ به شکواییه آقای پرویز زکاییان مطالبی را به شرح ذیل به استحضار می رساند:
1- شکایت شاکی به طرفیت شورای اسلامی شهر نوشهر فاقد وجاهت قانونی بوده زیرا طبق قانون، طرح تفصیلی شهرها توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و پس از امضاء نمایندگان کلیه وزارتخانه های مرتبط از جمله آموزش و پرورش، بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و غیره به تصویب وزارت مسکن و شهرسازی رسیده و با امضای وزیر به استانداری مربوطه ارسال و جهت اجرا به شهرداری شهر مورد نظر ابلاغ می گردد.
2- اخذ عوارض از اراضی که در طرح تفصیلی سابق دارای کاربری غیر مسکونی بوده و در طرح تفصیلی جدید دارای کاربری مسکونی می گردد و اصطلاحاً به آنها اراضی ستاره دار اطلاق می نمایند بر اساس تبصره 4 از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی نوشهر که مصوب وزارت مسکن و شهرسازی می باشد صورت می پذیرد و عدم پرداخت چنین عوارضی از سوی مالک اجتناب ناپذیر بوده و مالک مکلف است بر اساس مصوبه مذکور عوارض متعلقه را پرداخت نماید.
3- بر خلاف ادعای شاکی مجوز اخذ عوارض از اراضی ستاره دار مصوب شورای شهر نبوده بلکه در راستای تبصره 4 از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر مصوب وزارت مسکن و شهرسازی صورت می گیرد.
4- بر اساس بند 26 ماده 55 قانون شهرداری و ماده 30 آیین نامه مالی شهرداریها و بندهای 16 و 16 اصلاحی ماده 76 قانون تشکیلات و وظایف شورای اسلامی شهر موضوع تبصره 1 ماده 5 عوارض محلی و قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی مصوب 24/10/1381 مجلس شورای اسلامی و موارد 1، 2، 5، 6 و 7 آیین نامه اجرایی نحوه وضع عوارض مصوب 7/7/1378 شورای اسلامی شهر نوشهر با استفاده از اختیارات قانونی اقدام به تعیین عوارض و تصویب آنها نموده و جهت اجرا به شهرداری ابلاغ کرده است.
5- طبق ماده 77 قانون شهرداری و ماده 8 آیین نامه اجرایی نحوه وضع عوارض مصوب 7/7/1378 رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض و نیز مرجع رسیدگی به شکایات در مورد میزان نحوه محاسبه و وصول و سایر موضوع های مربوط به عوارضی که توسط شوراها وضع گردیده بر عهده کمیسیون موضوع ماده 77 قانون شهرداری بوده و مرجع رسیدگی به اعتراض از تصمیم کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری، دیوان عدالت اداری می باشد. لذا چون شاکی ترتیبات قانونی مذکور را مراعات ننموده شکایت وی در وضعیت فعلی قابلیت استماع نداشته و فاقد وجاهت قانونی می باشد.
6- بر اساس طرح تفصیلی سابق ملک شاکی دارای کاربری فضای سبز بوده و در طرح تفصیلی جدید دارای کاربری مسکونی گردیده و از اراضی ستاره دار تلقی شده و طبق گزارش بازدید مورخ 4/4/1386 مامور شهرداری نیز که تصویر آن پیوست می باشد کاربری ملک شاکی، کاربری مسکونی ستاره دار قید گردیده، از آنجا که طرح تفصیلی جدید شهر نوشهر طی نامه شماره 41/4/1/212-6/1/1386 استانداری مازندران به شهرداری ابلاغ و قابلیت اجرا یافته، ملک شاکی نیز مشمول تبصره 4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی نوشهر واقع شده و برای صدور پروانه ساختمانی می بایست عوارض تعیین شده را بپردازد.
علی هذا با عنایت به مراتب فوق از آنجا که مرجع تصویب ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید شهر نوشهر از جمله تبصره 4 آن شورای اسلامی شهر نبوده و از این حیث شکایت متوجه این مرجع نمی باشد و از طرفی رسیدگی به اعتراض شاکی به میزان تعرفه تعیین شده از سوی این شورا و نیز ادعای مشارالیه مبنی بر عدم توافق در میزان عوارض و وصول مبلغ قطعی از سوی شهرداری در صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری بوده و لذا با توجه به ایرادات مطروحه شکایت شاکی قابلیت استماع نداشته صدور حکم به رد آن مورد استدعا می باشد."
رییس سازمان مسکن و شهرسازی استان مازندران نیز به موجب لایحه شماره 46535/ح-18/12/1388 توضیح داده است که:
" مدیریت محترم دفتر هیات عمومی دیوان عدالت اداری
سلام علیکم:
احتراماً، بازگشت به نامه شماره هـ ح/88/604- 29/10/1388 در خصوص دادخواست آقای پرویز ذکاییان مبنی بر «ابطال مصوبه داخلی شورای شهر نوشهر در خصوص تعرفه کاربری مسکونی ستاره دار» موارد ذیل جهت استحضار ارایه می گردد:
1- ارزش افزوده مبلغی است که در ازای دریافت اضافه ارزش حاصله از تعیین کاربریهای انتفاعی از سوی مالکین با توجه به بهره مند شدن آنها بر اساس موقعیت زمینهایشان، به عنوان وجهی منطقی و قانونی، اخذ می گردد که در جهت مستند نمودن قانونی بودن اخذ آن، بندهای قانونی ذیل مورد اشاره قرار می گیرند.
الف- قانون «ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکمهای ساختمانی و کاربری اراضی در طرحهای توسعه شهری بر اساس اصلاحیه مصوب مورخ 7/2/1366»
ب- بند 1 ماده 35 قانون تشکیلات شوراهای اسلامی کشور مصوب 1/9/1361
ج- بند 8 ماده 45 قانون شهرداری مصوب 11/4/1334 به همراه اصلاحات و الحاقات بعدی
2- ذکر لزوم اخذ ارزش افزوده در ازای تعیین کاربری از سوی مالکین در متن طرح تفصیلی و از جمله در ارتباط با بند 3 توضیحات مربوط به بند 1-2-3 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر نوشهر (مورد شکایت شاکی) با استناد به قوانین مورد اشاره در بند 1 نامه حاضر، صورت می پذیرد و لذا صرفاً جهت تاکید بر الزام مالکین به پرداخت ارزش افزوده بر اساس قوانین مذکور، قید شده و شرایط چگونگی وضع و وصول مقادیر مربوطه و نحوه به مصرف رسانیدن آنها، همچنان در حوزه اختیارات شورای شهر و مراجع ذی صلاح نامبرده در متن قوانین فوق الذکر، خواهد بود. مستندات مرتبط با بند حاضر در قالب تصویر صفحات 22 و 23 طرح تفصیلی شهر نوشهر در پیوست شماره 4 ارایه می گردد.
3- در ارتباط با ادعای شاکی مبنی بر اینکه کاربری زمین وی پیش از آخرین طرح تفصیلی مصوب نوشهر، مسکونی بوده و لذا در زمره کاربریهای مسکونی ستاره دار نخواهد بود نیز به عرض می رسد: اولاً: موضوع خارج از صلاحیت هیات عمومی دیوان می باشد. ثانیاً: بررسی ادعای مذکور تنها با ارایه مستندات مبنی برنقشه طرح تفصیلی پیشین و طرح تفصیلی اخیر شهر نوشهر با نشان دادن موقعیت ملک در آنها و همچنین وضعیت موجود کاربری زمین در فاصله تهیه و تصویب دو طرح، از سوی شاکی امکان پذیر خواهد بود. چه بسا، منظور ایشان از کاربری قبلی خود، کاربری موجود آن در زمان برداشت آخرین طرح تفصیلی مصوب شهر نوشهر بوده که در این صورت درکی خلاف مفهوم کاربری مسکونی ستاره دار را از سوی شاکی نشانگر می باشد. ثالثاً: ادعای اعلام پاسخ استعلام از سوی شهرداری مبنی برکاربری مسکونی، مرجع پاسخگویی شهرداری نوشهر می باشد که می تواند با توجه به نوع استعلام، درخواست مطروحه در آن و مقطع زمانی پاسخگویی، در صدد دفاع از اقدام خود برآید.
با عنایت به موارد معروضه، نظر به اینکه از ناحیه شاکی مبنی بر مغایرت مصوبات با قوانین، اقامه نگردیده، تقاضای رسیدگی و رد شکایت مطروحه را دارد."
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 16/9/1395 با حضور رییس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
به موجب بند 3 ماده 1 قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب سال 1353 مقرر شده طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می شود. مطابق ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1351، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به کمیسیون خاص محول شده است. نظر به مقررات قانونی فوق الذکر و اینکه در ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 با اصلاحات بعدی، تغییر کاربری اراضی از جمله وظایف شوراهای اسلامی شهـر پیش بینی نشده است، بنابراین مصوبـه شـورای اسلامی شهر نـوشهر در قسمت مـورد شکایت خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات مرجع تصویب است و به استناد بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 ابطال می شود.
رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری- محمدکاظم بهرامی
