بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 539 الی 545
تاریخ دادنامه: 18/8/1395
کلاسه پرونده: 95/379، 95/277، 95/286، 95/224، 95/45، 94/1203، 94/827
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکیان: آقایان: 1- مهدی به آبادی 2- مظفر علیخانی زنجانی 3- امید محمدی
موضوع شکایت و خواسته: ابطال الف) ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394 و 1393:
ب) بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395:
ج) بندهای 1/12 و 12 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهرقدس در سال 1394:
د) بندهای 2-10 و 2-9 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394:
هـ) بندهای 6 و 5 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394:
و) ماده 6 تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1394 و 1393:
ز) مصوبه شماره 1965-7/7/1393 شورای اسلامی شهر تهران:
گردش کار: 1- به موجب ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1393 و ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394 و بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395 و بندهای 12 و 1/12 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394 و بندهای 2-9 و 2-10 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395 و بندهای 5 و 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394 و ماده 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1393 و 1394 و مصوبه شماره 1965-7/8/1393 شورای اسلامی شهر تهران در خصوص عوارض نقل و انتقال املاک مقرر شده است که:
الف- ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1393:
" ماده 25: عوارض نقل و انتقال املاک
عوارض بر انجام معاملات غیر منقول اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم مصوب شهر اعم از قطعی – سرقفلی و رهنی به شرح ذیل وصول می گردد:
P10%× مساحت پارکینگ و انباری+ مساحت اعیانی + سهم العرصه
تبصره1: املاکی که در طرح تعریضی گذر مورد مسیر یا طرح شهرداری واقع می گردند و مالک نسبت به انتقال زمین یا ملک به نام شهرداری اقدام می نمایند، مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمی گردند.
تبصره2: در صورتی که ملک ویلایی باشد میزان سهم العرصه مساحت کل عرصه می باشد.
تبصره3: در محاسبه P10% مبلغ محاسبه شده از مترمربعی 5000 ریال نباید کمتر گردد."
ب- ماده 25 تعرفه عوارض و بهای خدمات شهری شورای اسلامی شهر گرگان در سال 1394:
"ماده 25: عوارض پاسخ استعلام به دفاتر اسناد رسمی
عوارض بر انجام معاملات غیر منقول اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم مصوب شهر اعم از قطعی – سرقفلی و رهنی به شرح ذیل وصول می گردد:
P11%× مساحت پارکینگ و انباری+ مساحت اعیانی+ سهم العرصه
تبصره1: املاکی که در طرح تعریضی گذر مورد مسیر یا طرح شهرداری واقع می گردند و مالک نسبت به انتقال زمین یا ملک به نام شهرداری اقدام می نمایند مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمی گردند.
تبصره2: در صورتی که ملک ویلایی باشد میزان سهم العرصه مساحت کل عرصه می باشد.
تبصره3: در محاسبه P11% مبلغ محاسبه شده از مترمربعی 5000 ریال نباید کمتر گردد."
ج- بند 14 دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر محمدشهر در سال 1395:
"14- عوارض نقل و انتقال:
در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر انتقال از فرمول زیر استفاده می گردد:
S× P× K
در فرمول 1P قیمت منطقه بندی زمین و 2P ارزش معاملاتی اعیان، 1S مساحت ملک و عرصه و 2S مساحت اعیانی و K ضریب املاک در کاربریهای مختلف که عبارتند از:
1- نقل و انتقال واحدهای تجاری:
1× ارزش معاملاتی × اعیان
20% × قیمت منطقه بندی × عرصه
توضیح: برای نقل و انتقال واحدهای تجاری بند 1 از ابتدای ورودی شهرداری تا سه راهی جعفرآباد هر دو طرف شامل بند یک ارزش معاملاتی ضریب 1 لحاظ شود.
برای بقیه خیابانهای 20 متری به بالا 50% ارزش معاملاتی و خیابانها و کوچه ها زیر 20 متری 30% ارزش معاملاتی محاسبه و اخذ گردد.
با سهم ورود به شهر از بابت تفکیک و تغییر یا تعیین کاربری سهمی دریافت نخواهد شد.
2- نقل و انتقال واحدهای مسکونی تک واحدی:
20% × قیمت منطقه بندی × عرصه
10% × ارزش معاملاتی× اعیان
3- نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی مسکونی:
10%× قیمت منطقه بندی× عرصه
5%× ارزش معاملاتی× اعیان
4- نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی اداری:
10%× قیمت منطقه بندی× عرصه
6%× ارزش معاملاتی× اعیان
5- نقل و انتقال واحدهای صنعتی:
20% × قیمت منطقه بندی× عرصه
15% × ارزش معاملاتی× اعیان
6- نقل و انتقال اراضی
1-6- نقل و انتقال زمینهای بایر و مزروعی
تا 1000 متر: 15% × قیمت منطقه ای× عرصه
تا 5000 متر: 10%× قیمت منطقه ای× عرصه
بیش از 5000 متر: 6% × قیمت منطقه ای× عرصه
2-6- نقل و انتقال باغات:
تا 1000 متر: 15%× قیمت منطقه ای× عرصه
تا 5000 متر: 10%× قیمت منطقه ای× عرصه
بیش از 5000 متر: 6% × قیمت منطقه ای× عرصه
3-6- نقل و انتقال اراضی با کاربری:
1- مسکونی: 20% × قیمت منطقه ای× عرصه
2- تجاری: 20%× قیمت منطقه ای× عرصه
3- اداری: 10%× قیمت منطقه ای× عرصه
4-6- در مابقی کاربری ها 6% قیمت منطقه بندی و ارزش معاملاتی محاسبه می گردد.
تبصره1: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال املاک دارای عرصه و اعیان برای عرصه نوع کاربری برابر طرح هادی و تفصیلی جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.
تبصره2: نقل و انتقال حق الارث وراث، شرط عمره به نام شهر و شهروندان در صورتی که حالت عمومی پیدا کند از جمله انتقال به نام مراکز مذهبی، علمی، فرهنگی و خیریه عوارض ندارد.
تبصره3: رهن املاک و مستحدثات عوارض ندارند.
تبصره4: گواهی معامله املاک و مستحدثات صادره توسط شهرداری تا پایان سال صدور در صورت نیاز به تمدید مهلت و عدم ایجاد تغییرات توسط مالک یا ذی نفع در ملک بدون دریافت عوارض مهلت آن تمدید خواهد شد.
تبصره5: در صورتی که گواهی معامله املاک و مستحدثات صادره در سال صدور در دفاتر اسناد رسمی معامله انجام نشود در صورت استعلام دفاتر رسمی در سال بعد شهرداری با مبنای زمان مراجعه مابه التفاوت عوارض معامله را اخذ و گواهی معامله را تمدید خواهد کرد."
د- بندهای 12و 1/12 دفترچه تعرفه عوارض شورای اسلامی شهر قدس در سال 1394:
" 12- عوارض نقل و انتقال:
در هنگام نقل و انتقال املاک محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده می گردد:
% S× P× K
% K ×2P ×2S
در فرمول 1P قیمت منطقه بندی زمین و 2P ارزش معاملاتی اعیان موضوع قانون 64 مالیاتهای مستقیم سال 1393، 1S مساحت عرصه و 2S مساحت اعیانی و K ضریب املاک در کاربریهای مختلف که عبارتند از: برای کاربری مسکونی ضریب 5 و تجاری ضریب 10 و اداری ضریب 8 و صنعتی ضریب 5 و سایر کاربریهای موجود شهر نیز ضریب 2 لحاظ می شود.
تبصره: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال دارای عرصه و اعیانی برای عرصه نوع کاربری برابر طرح هادی و جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.
1/12- عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:
در هنگام نقل و انتقال حق سرقفلی املاک تجاری به ماخذ ده درصد (10%) بر اساس قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول می شود. بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال و واگذاری ارزش سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول می گردد."
هـ- بندهای 2-9 و 2-10 دفترچه عوارض و بهای خدمات شورای اسلامی شهر جدید هشتگرد در سال 1395:
" 2-9) عوارض نقل و انتقال
در هنگام نقل و انتقال املاک اعم از عرصه و اعیان شهرداریها برای محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده می نمایند:
%1 ×P × S × K
در فرمول مذکور P قیمت منطقه بندی زمین می باشد و S مساحت ملک
در فرمول K ضریب املاک در کاربریهای مختلف، برای کاربری مسکونی ضریب 5/4 و تجاری ضریب 55 و اداری ضریب 23 کارگاهی ضریب 18 و صنعتی ضریب 8 و سایر کاربریهای موجود شهر نیز ضریب 4 لحاظ می شود.
2-10) عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:
در هنگام نقل و انتقال سرقفلی املاک تجاری و اداری و … به ماخذ ده درصد (10%) بر مبنای قیمت منطقه ای محل وقوع ملک اعم از عرصه و اعیانی با استفاده از ضرایب موجود محاسبه و وصول می شود. بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول می گردد."
و- بندهای 5 و 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر شهریار در سال 1394:
" 5- عوارض انجام معامله:
در هنگام انجام معامله املاک محاسبه عوارض بر انجام معامله از فرمول زیر استفاده می گردد:
6%× K × (2P ×2S+1P ×1S)
در فرمول مذکور 1P ارزش معاملاتی عرصه، 2P ارزش معاملاتی اعیان، 1S مساحت عرصه، 2S مساحت اعیانی و K ضریب کاربری املاک است.
K برای کاربری مسکونی 2، تجاری 6، اداری 5، صنعتی 3 و سایر کاربریها 1 لحاظ می گردد.
تبصره1: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال املاک دارای عرصه و اعیانی برای عرصه نوع کاربری برابر طرح تفصیلی و برای اعیانی کاربری مورد استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.
تبصره2: در خصوص محاسبه عوارض نقل و انتقال رهنی، صلح قطعی و مشروط و … ملاک محاسبه 50% از فرمول فوق می باشد.
6- عوارض بر نقل و انتقال ارزش سرقفلی:
در هنگام نقل و انتقال حق سرقفلی املاک تجاری به ماخذ ده درصد (10%) بر اساس قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول می شود. بدیهی است هر زمان شهرداری از انتقال و واگذاری ارزش سرقفلی آگاه شود عوارض فوق وصول می گردد."
ز- ماده 6 دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر صفادشت در سالهای 1393 و 1394:
|
ماده 6: محاسبه عوارض نقل و انتقال طبق فرمول P ×S × %1 ×K محاسبه می گردد (جدول ذیل) |
||||
|
ردیف |
کاربری |
ضریب عددی K |
ارزش منطقه ایP |
ملاحظات |
|
1 |
مسکونی |
3 |
طبق نظریه دارایی |
همان ارزش منطقه ای می باشد= P |
|
2 |
تجاری |
7 |
طبق نظریه دارایی |
مساحت عرصه می باشد S= |
|
3 |
صنعتی |
5 |
طبق نظریه دارایی |
مقدار درصد کل می باشد= 1% |
|
4 |
اداری |
3 |
طبق نظریه دارایی |
ضریب کاربریها می باشد K= |
|
5 |
سایر |
2 |
طبق نظریه دارایی |
|
مثال: نقل و انتقال 5000 مترمربع زمین خالی، با ارزش منطقه ای 32000 ریال با کاربری صنعتی
= K × 1%× S × P فرمول
000/500/5=5 × 1%× 5000× 32000
تبصره: برای نقل و انتقال سرقفلی به ماخذ 10% قیمت اعیانی ارزش معاملاتی دفترچه دارایی محاسبه و وصول می شود."
و- مصوبه شماره 1965-7/8/1393 شورای اسلامی شهر تهران:
" ماده واحده:
به موجب این مصوبه بندهای « الف» و «ب» ماده واحده مصوبه «مجوز اخذ عوارض نقل و انتقال اموال غیرمنقول در شهر تهران» تصویبی در دویست و پنجاه و هفتمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران (دوره سوم) منعقده به تاریخ 13/11/1388- ابلاغی به شماره 17653/1379/160 به تاریخ 25/11/1388 به شرح ذیل اصلاح می شود و شهرداری تهران موظف است از ابتدای سال 1394 بر اساس آخرین دفترچه تقویم املاک شهر تهران موضوع ماده شصت و چهارم (64) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 مجلس شورای اسلامی نسبت به اجرای آن اقدام نماید:
الف) انتقال دهندگان قطعی املاک به ماخذ یک درصد (1%) بهای منطقه ای مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک.
ب) انتقال دهندگان حق واگذاری محل، حق کسب و پیشه، حق تصرف محل، حق سرقفلی و یا هر گونه حقی که ناشی از موقعیت تجاری و اداری محل بوده و با استناد به ماده پنجاه و نهم (59) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1366 مجلس شورای اسلامی و اصلاحیه های بعدی آن ملاک عمل وزارت اقتصاد و دارایی می باشد، به ماخذ هفتاد و پنج صدم درصد (75/0%) مطابق قوانین و مقررات موضوعه."
2- آقایان مهدی به آبادی، امید محمدی و مظفر علی خانی زنجانی به موجب دادخواستهایی مفاداً اعلام کرده اند که در تصویب این مصوبات مفاد آرای متعدد هیات عمومی از جمله آرای شماره 799-2/11/1391 و 1018-17/6/1393 هیات عمومی دیوان عدالت اداری رعایت نشده است.
3- به موجب آرای مذکور هیات عمومی، مصوبات شوراهای اسلامی برخی از شهرهای کشور در خصوص وضع عوارض نقل و انتقال املاک و سرقفلی، مغایر با قانون تشخیص و ابطال شده است و شاکیان بر این مبنا به لحاظ صدور آرای یاد شده هیات عمومی، ابطال مصوبات مذکور را در اجرای مقررات ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری درخواست کرده اند.
4- آرای هیات عمومی مورد استناد شاکیان بدین شرح است:
الف: رای شماره 799-2/11/1391 هیات عمومی:
" نظر به این که در ماده 50 قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب 17/2/1387، برقراری عوارض بر درآمدهای ماخذ محاسبه مالیات ممنوع اعلام شده است و در قانون مالیاتهای مستقیم از جمله مواد 59 و 52 برای نقل و انتقال قطعی املاک و واگذاری حقوق اشخاص حقیقی و حقوقی بر املاک مالیات تعیین شده است، بنابراین ماده 7 مصوبه شورای اسلامی شهر رشت در تعیین عوارض بر معامله املاک مستغلات، مستحدثات و سرقفلی، مغایر قانون تشخیص و به استناد بند 1 ماده 19و ماده 42 قانون دیوان عدالت اداری حکم به ابطال آن صادر می شود."
ب: رای شماره 1018-17/6/1393 هیات عمومی:
" مطابق ماده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392، مقرر شده است: «چنانچه مصوبه ای در هیات عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیات عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است. هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رای هیات عمومی تصویب کنند، رییس دیوان موضوع را خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده 83 این قانون و فقط با دعوت نماینده مرجع تصویب کننده در هیات عمومی مطرح می نماید.» نظر به این که هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه های شماره 964-11/9/1386، 218- 9/4/1387، 393- 29/9/1389، 459- 20/1/1389، 492- 4/11/1389، 275-16/5/1391، 621- 13/9/1391، 627-20/9/1391، 634- 20/9/1391، 799- 2/11/1391، 604- 16/2/1389، 664-27/9/1391، 551- 20/8/1392، 644-18/9/1392 مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص وضع عوارض تفکیک عرصه، عوارض نقل و انتقال املاک، عوارض از بارنامه های حمل کالا، عوارض حق النظاره، عوارض از عابر بانکها، جدول ارزش معاملاتی ساختمان را ابطال کرده است، بنابراین در اجرای حکم قانونی صدرالذکر، تعرفه بهای خدمات شهرداری اراک در سال 1393 مصوب شورای اسلامی شهر اراک به شرح شکایت شاکی، مندرج در گردش کار که در قسمتهای، تعرفه شماره 1 فصل 2 با عنوان عوارض تفکیک عرصه، تعرفه شماره 3 فصل 2 با عنوان عوارض نقل و انتقال املاک، تعرفه شماره 4 فصل 3 با عنوان عوارض حق النظاره و طراحی مهندسین، ردیف 7 تعرفه شماره 6 با موضوع اخذ بهای خدمات دستگاههای خودپرداز بانکها و موسسات اعتباری و قرض الحسنه ها و بندهای یک و 2 تعرفه شماره 15 با عنوان جدول ارزش معاملاتی ساختمان از مصادیق ماده قانونی فوق الذکر است، به استناد این ماده قانونی و بند 1 ماده 12 و ماده 88 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری حکم به ابطال آنها صادر می شود."
5- رییس دیوان عدالت اداری پس از ملاحظه نظریه های مشاوران محترم خود مبنی بر این که مصوبات مورد شکایت مغایر با آرای هیات عمومی مورد استناد شاکیان می باشند، به موجب مرقومه های مورخ 29/1/1395، 17/5/1395، 13/6/1395 و 9/4/1395 در هامش نظریه های مذکور، با اعمال ماده 92 موافقت می کند.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 18/8/1395 با حضور رییس و معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان و با حضور نمایندگان شوراهای اسلامی شهرهای مذکور تشکیل شد. پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
مطابق مـاده 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیـوان عدالت اداری مصوب سـال 1392، مقرر شـده است: «چنانچه مصوبه ای در هیات عمومی ابطال شود، رعایت مفاد رای هیات عمومی در مصوبات بعدی الزامی است. هرگاه مراجع مربوط، مصوبه جدیدی مغایر رای هیات عمومی تصویب کنند، رییس دیوان موضوع را خارج از نوبت، بـدون رعایت مفاد مـاده 83 قانون مـذکور و فقط بـا دعوت نماینده مرجع تصویب کننده در هیات عمومی مـطرح می نماید.» نظر به این که در آراء شماره 799-2/11/1391 و 1018-17/6/1393 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مصوبات شوراهای اسلامی شهرهای مختلف در خصوص تعیین عوارض معامله املاک، مستغلات، مستحدثات و سرقفلی به لحاظ مغایرت با قانون ابطال شده است و شورای اسلامی شهرهای گرگان، محمدشهر، شهر قدس، هشتگرد، شهریار، صفادشت، تهران بدون رعایت مفاد آراء مذکور هیات عمومی، عوارض نقل و انتقال املاک را به شرح مصوبات مندرج در گردش کار وضع کرده اند، بنابراین موارد مذکور با استناد بند 1 ماده 12 و مواد 13 و 88 و 92 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 از تاریخ تصویب ابطال می شود.
محمدکاظم بهرامی- رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری
