بسم الله الرحمن الرحیم
شماره دادنامه: 281
تاریخ دادنامه: 1400/02/28
شماره پرونده: 9702300
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: آقای محمد ایوتوند
موضوع شکایت و خواسته: ابطال 1- عوارض بر معاملات از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان
2- بهای خدمات آماده سازی از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان
3- عوارض بهره برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان
گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال عوارض بر معاملات، بهای خدمات آماده سازی، عوارض بهره برداری در کاربری غیرمرتبط، عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم و عوارض حق بازدید کارشناسی از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته به طور خلاصه اعلام کرده است که:
«به استحضار می رساند: شورای اسلامی شهر بهارستان به موجب دفترچه عوارض محلی سال 1395 اقدام به اخذ عوارض خدمات آماده سازی، عوارض بهره برداری در کاربری غیر مرتبط، عوارض تمدید پروانه، عوارض بر معاملات، عـوارض کارشناسی و فروش نقشه، عـوارض مازاد بر تراکم و عـوارض پذیره نموده است که این قبیل عوارض ضمن مغایرت با بند 1 ماده 55 قانون شهرداری و مواد 50 و 59 قانون مالیات بر ارزش افزوده، با آرای متعدد صادره از هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله شماره 1151-10/11/1396، 1400-13/6/1397 و 848-11/12/1387 مغایرت دارد. لذا ابطال عوارض فوق مورد استدعاست.»
متن تعرفه های مورد اعتراض به شرح زیر است:
الف- عوارض بر معاملات از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان:
«عوارض بر معاملات
در هنگام نقل و انتقال املاک برای محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده می گردد:
کد شرح نوع کاربری عوارض پیشنهادی 1395 توضیحات
0102006 عوارض نقل و انتقال مسکونی K = 8 {(P×S) + (S1×P1)} × 1%
P = قیمت منطقه بندی زمین
P1 = ارزش معاملاتی تبصره 11 ماده صد در کاربری های مختلف
S = مساحت عرصه (ضریب املاک در کاربریهای مختلف)
S1 = مساحت اعیان
K = نوع کاربری مورد استفاده
تجاری K = 15
صنعتی K = 5
اداری K = 8
خدماتی و سایر K = 8
حوزه استحفاظی K = 10
تبصره 1 : در خصوص محاسبه عوارض بر معاملات املاک دارای عرصه و اعیانی : برای عرصه نوع کاربری برابر طرح هادی و جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود.
تبصره 2 : عوارض بر معاملات در هر نوبت نقل و انتقال در زمان صدور پاسخ به استعلام وصول می گردد کلیه انتقال دهندگان املاک اعم از اشخاص حقیقی با حقوقی مشمول پرداخت این عوارض می گردند.
تبصره 3 : املاکی که در طرح تعریض گذر با طرح شهرداری واقع می گردند و یا قطعاتی که توسط شرکت صادرات تمبر از بابت 10% (توافق سال 72) به شهرداری واگذار می گردد مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمی گردد.
تبصره 4 : عـوارض بر معاملات نقل و انتقال رهنـی جهت پاسخ استعلام بانک و سایر مـوسسات 50% عـوارض فوق محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره 5 : در مجتمع های مسکونی مقدار عرصه برای هر واحد مسکونی متراژ همان واحد ملاک عمل خواهد بود.
تبصره 6 : با عنایت به اینکه به موجب ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 متعاملین در زمان معامله موظف به اخذ مفاصاحساب از شهرداری نمی باشند و ایشان تنها ضمن سند تنظیمـی متعهـد می گردند بدهیهای ملک مورد نظر را پرداخت نمایند و مسیولیت نامبردگان نسبت به این بدهیها تضامنی خواهد بود لذا به منظور وصول عوارض بدینوسیله به شهرداری اجازه داده می شود مطالبات خود بابت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نوسازی، حق مشرفیت، تراکم و ارزش افزوده و هزینه خدمات را از مالک یا مالکین فعلی املاک مذکور بر اساس آخرین نرخ و مصوبات قانونی صادر شده به روز محاسبه نمایند.
تبصره 7 : با توجه به اینکه شهرداری بر اساس قوانین و مصوبات جاری در هر نقل و انتقال املاک اعم از ملکی و یا سرقفلی عوارضی را تحت عنوان عوارض بر معاملات از متعاملین اخذ می نماید بنابراین چنانچه ملکی از تاریخ تصویب این ماده واحده بدون اخذ مفاصاحساب شهرداری طی یک یا چند مرحله نقل و انتقال شده باشد ، در زمان مراجعه به شهرداری ، کلیه عوارض بر معاملات به تعداد معاملات انجام شده به نرخ زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد.»
ب- بهای خدمات آماده سازی از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان:
«بهای خدمات آماده سازی
هزینه آماده سازی زمینهای زیر 1000 متر مربع در صورتی که برابر ضوابط تفکیک شده باشند، مبلغ آماده سازی بر اساس فهرست بهای تنظیمی از سوی سازمان برنامه و بودجه سال صدور پروانه خواهد بود که اول هر فصل (به دلیل نوسانات قیمت قیر و … در بازار بورس) توسط معاون فنی مشخص و جهت محاسبه هزینه آماده سازی به واحد درآمد ارسال خواهد شد.
تبصره : دستگاه ها، بنیادها، نهادها، اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار کننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیربنایی زمینهای آنها طبق ضوابط و تایید شهرداری یا دستگاه های اجرایی مربوطه قبل از واگذاری انجام شده باشد.
(دستورالعمل اخذ بهای خدمات آماده سازی)
به موجب این دستورالعمل مالکین حقیقی یا حقوقی املاک واقع در محدوده خدماتی و یا حریم شهر موظفند هنگام تفکیک یا صدور پروانه های ساختمانی اعم از پروانه ساخت، عدم خلاف، پایان کار و … برای یک بار بهای خدمات مربوط به آماده سازی ملک خود را به شرح زیر محاسبه و به حساب شهرداری تادیه نمایند.
نحوه محاسبه بهای خدمات آماده سازی:
1-نرخ آماده سازی هر متر مربع در گذرهای مختلف سطح شهر بر اساس مبلغ قیمت مصوبه سازمان برنامه و بودجه که توسط دفتر فنی ارایه می گردد به شرح فرمول ذیل محاسبه می گردد:
فرمول محاسبه بهای خدمات آماده سازی
کد شرح طرفین خیابانها قیمت پیشنهادی 1395 توضیحات
03010008 درآمد حاصل از خدمات آماده سازی تا 12 متری 000/500 قیمت ها به ریال می باشد.
2 + (عرض گذر × نرخ آماده سازی × عرض ملک مشرف به گذر) – عوارض آماده سازی
بالاتر 12 متری تا 20 متری 000/815
بالاتر از 20 متری 000/880
طرفین خیابانهایی که رفیوژ وسط دارند 000/990
توضیحات : برای املاکی که 2 یا چند بر، دارند و عرض هر دو گذر آنها بیشتر از پنج متر می باشد می بایستی جمع برهای ملک محاسبه و 50% کل مورد محاسبه اخذ گردد و در صورتی که یکی از برهای ملک کمتر از پنج متر باشد فقط بزرگترین بر ملک ملاک عمل قرار گیرد.
تبصره : املاکی که در سنوات گذشته اقدام به تسویه بدهیهای مربوط به پروانه ساخت، عدم خلاف و یا پایان کار بدون محاسبه و پرداخت عوارض آماده سازی نموده اند به شرطی که عملیات عمرانی و آماده سازی در آن منطقه به پایان رسیده باشد 30% عـوارض فوق اخذ خواهد شد در غیر این صورت مشمول پرداخت 100% عـوارض فـوق می‌گردند.»
ج- عوارض بهره برداری در کاربری غیر مرتبط از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان:
«ماده واحده : عوارض بهره برداری در کاربری غیر مرتبط
این عوارض هنگام صدور پاسخ استعلام پایان هر سال هم زمان با عوارضات قانونی برای مدت استفاده به ازای هر سال از کاربری غیر مرتبط تعلق می گیرد ، بر اساس سیاست های دولت و رعایت شرایط اقتصادی در ضریب مربوطه اخذ خواهد شد.
ضریب استفاده غیر مرتبط برای بناهای مسکونی P 2/1، تجاری P 1، صنعتی و سایر موارد P 75/0
تبصره 1 : اخذ عوارض فوق به معنی تغییر کاربری نبوده و فقط به دلیل استفاده در کاربری مغایر می باشد و حقی برای تغییر کاربری یا تثبیت ایجاد نمی نماید.
تبصره 2 : با توجه به اینکه عوارض فوق از سال 95 در دفترچه عوارض تعریف شده مبنای محاسبه از سال 95 می‌باشد.
تبصره 3 : املاکی که در گذشته با اخذ مجوز اقدام به احداث بنا نموده اند ولی در زمان ابلاغ طرح تفصیلی کاربری آنها عوض شده مشمول عوارض فوق نمی گردد.
ماده واحده : عوارض مالیات بر ارزش افزوده
شهردار موظف است در هنگام دریافت عوارضاتی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده می باشند را مد نظر داشته باشد و مبالغ را از ارباب رجوع دریافت و به حساب امور اقتصادی و دارایی واریز نماید.»
علی رغم ابلاغ دادخواست و ضمایم آن به طرف شکایت (شورای اسلامی شهر بهارستان) تا زمان رسیدگی به پرونده در هیات عمومی دیوان عدالت اداری، پاسخی از آن شورا واصل نشده است.
در اجرای ماده 84 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری پرونده به هیات تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری ارجاع شد و هیات مذکور به موجب دادنامه شماره 1372-19/11/1399 عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم و عوارض حق بازدید و کارشناسی از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان را قابل ابطال تشخیص نداد و رای به رد شکایت صادر کرد. رای مذکور به علت عدم اعتراض از سوی رییس دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافت.
رسیدگی به عوارض بر معاملات، بهای خدمات آماده سازی و عوارض بهره برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال 1395 شورای اسلامی شهر بهارستان در دستورکار هیات عمومی قرار گرفت.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 28/2/1400 با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.
رای هیات عمومی
الف- با توجه به اینکه براساس آرای متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه شماره 243 مورخ 1/4/1395 این هیات وضع عوارض برای نقل و انتقال املاک و اراضی با کاربری مسکونی و تجاری و سرقفلی و… در تمام اشکال آن توسط شوراهای اسلامی شهر مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص و ابطال شده است، بنابراین بخش مربوط به عوارض بر معاملات از تعرفه عوارض سال 1395 شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.
ب- براساس بند 1 ماده 55 قانون شهرداری، ایجاد خیابانها، کوچه‌ها، میدانها، باغهای عمومی و مجاری آب وتوسعه معابر در حدود قوانین موضوعه از وظایف شهرداریها است و در قوانین موضوعه نیز صرفاً برمبنای تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت اراضی و املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها امکان اخذ هزینه آماده‌سازی از مالکین در هنگام تقاضای ورود به محدوده و استفاده از امکانات شهری پیش‌بینی شده است. بنابراین اطلاق بخش مربوط به بهای خدمات آماده‌سازی از تعرفه عوارض سال 1395 شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، به دلیل تسری بهای خدمات آماده‌سازی به موارد دیگر خلاف قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.
ج- مطابق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری مقرر شده است که : «شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلّف است طبق ضوابط مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند و در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 مطرح می‌نماید.» نظر به اینکه اعطای مجوز به اشخاص برخلاف کاربری مندرج در پروانه ساختمانی و اخذ وجه از بابت کاربری غیرمجاز با احکام مقرر در بند 24 ماده 55 و ماده 100 قانون شهرداری مغایرت دارد، بنابراین بخش مربوط به عوارض بهره‌برداری در کاربری غیر مرتبط از تعرفه عوارض سال 1395 شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود.
مهدی دربین- معاون قضایی دیوان عدالت اداری
