کلاسه پرونده: 188/79
شماره دادنامه: 124
تاریخ رای: یکشنبه 17 تیر 1380
شاکی: آقای رحیم نوروزیفرزاد
موضوع: ابطال دستورالعمل مدیر املاک سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک
مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، اخیراً سازمان مسکن در قبال استعلام محاضر اسناد رسمی در خصوص انتقال املاک (تبصره11 ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 29/4/71) به شرح دستورالعمل پیوست دفاتر اسناد رسمی را مکلف ساخته است که از خریداران املاک تعهد مندرج در نامه را اخذ و موضوع را در بنچاق رسمی معامله قیدکنند. اولاً به شرح ماده 339 قانون مدنی بیع بعد از ایجاب و قبول و سپری شدن شروط معامله (ماده 344 قانون مدنی) قطعیت می‌یابد و بعد از قطعیت بیع فروشنده هیچ‌گونه علاقه‌ای نظر به ماده 22 قانون ثبت نسبت به موردمعامله ندارد.1.مطابق تبصره 2 ماده 29 آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب سال 71 نظر به این‌که صاحبان املاک واگذار شده به علت پرداخت بدهی به سازمان مسکن و اخذ تسویه حساب مالک قطعی قطعات واگذار شده شناخته شده و سند دریافت کرده‌اند، دخالت بعدی سازمان مسکن در کم و کیف معاملات چنین املاکی نظر به ماده 22 قانون ثبت به‌طور کلی فاقد مجوز قانونی و خلاف شرع نیز هست. به فرض تجویز چنین دخالتی در حال حاضر نظر به عطف بماسبق نشدن قوانین نسبت به املاک واگذاری بعد از تصویب قابل اجراء است نه قبل آن.2.اخذ تعهد فوق‌الذکر بر خلاف قصد و رضای طرفین در هنگام بیع است و ارکان بیع را نیز دچار تزلزل می‌نماید.3.اگر اخذ چنین تعهدی هم به فرض محال قانونی از خریدار اول ملک از سازمان مسکن اشکال قانونی نداشته باشد تحصیل آن بعد از بیست سال به خریداران دیگر که ملک را به قیمت عادله روز می‌خرند تکلیف مالم یجب و باطل و غیرقانونی است. بنا به مراتب تقاضای صدور حکم بر ابطال دستور العمل فوق را دارم.رییس سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره21522/1/4 مورخ 1379/12/1 اعلام داشته‌اند، در خصوص شکایت آقای رحیم نوروزیفرزاد مبنی بر ابطال دستورالعمل صادره به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ تعهد از خریداران املاک دولتی، به استحضار می‌رساند، اراضی مذکور به موجب قانون لغو مالکیت اراضی و یا در اجرای قانون زمین شهری تملک و یا جزء اراضی ملی شده می‌باشد توجهاً به این‌که اراضی فوق‌الذکر با رعایت ضوابط و دستورالعمل‌های وزارت متبوع به اشخاص به قیمت دولتی واگذار می‌شود و نظر به این‌که به علت ابطال اقدامات تملکی دولت در مراجع قضایی، سازمان مکلف به پرداخت بهای روز اراضی به مالکین می‌شود و این مبالغ مازاد بر مبالغ دریافتی از واگذار شوندگان می‌باشد.علیهذا با عنایت به این‌که دفاتر اسناد رسمی به موجب قانون زمین شهری در زمان نقل و انتقال املاک مکلف به استعلام از این سازمان می‌باشند و با ملحوظ داشتن این‌که اراضی دولتی به مردم معمولاً به ارزش منطقه‌ای واگذار و مبالغ دریافتی جنبه علی‌الحساب داشته و در صورت الزام دولت به پرداخت قیمت روز به مالکین اراضی تملک شده بهای مذکور در قطعات واگذار شده سرشکن شده و در مواردی که مجوز انتقال قبل از صدور آراء مذکور در اثر درخواست دفاتر اسناد رسمی صادر می‌گردد به منظور امکان تامین حقوق دولت تعهدی از متقاضیان مجوز انتقال اخذ می‌گردد. بدین مضمون که در صورت پرداخت احتمالی مبالغ اضافی به مالکین واگذار شونده متعهد می‌شود که مبالغ مذکور را به دولت پرداخت نماید. لذا با عنایت به این‌که اخذ فرم‌های مذکور منطبق با موازین قانونی بوده و تخلفی از مقررات ذیربط به عمل نیامده است، علیهذا با توجه به مراتب فوق رد شکایت مورد استدعا می‌باشد.دبیر محترم شورای نگهبان در پاسخ به ادعای خلاف شرع بودن مورد شکایت طی نامه شماره1646/21/80 مورخ 1380/4/5 اعلام داشته‌اند، عطف به نامه شماره هـ/79/188 مورخ 1380/2/25 موضوع خلاف شرع بدون دستورالعمل سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی از طرف آقای رحیم نوروزیفرزاد در جلسه مورخ ¾/1380 فقهاء شورای نگهبان مطرح شد که نظر فقهاء به شرح زیر اعلام می‌گردد، «اخذ تعهد مذکور در نامه سازمان مسکن و شهرسازی آذربایجان شرقی خلاف شرع شناخته شد.»
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجتالاسلاموالمسلمین درینجفآبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید.
رای هیات عمومی
به موجب تبصره 3 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب 1366/6/22 «بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت‌های منطقه‌ای زمان واگذاری (ارزش‌های معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنان‌چه برای دولت بیش از قیمت منطقه‌ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد نحوه وصول هزینه‌های ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات براساس بهره‌وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید.»نظر به این‌که بهای اراضی دولتی براساس مقررات تبصره مذکور تعیین و با موافقت خریدار، قرارداد واگذاری زمین تنظیم و منعقد می‌شود و دریافت وجوهی علاوه برآن از خریداران پس از انعقاد قرارداد از باب عدم جواز الحاق شرایط جدید به قرارداد بدون رضای خریدار و بدون تمسک به حکم صریح قانونگذار مجوزی ندارد. بنابراین دستورالعمل موردی اعتراض مبنی بر الزام خریداران زمین دولتی به سپردن تعهد پرداخت مبالغ اضافی به مالکین اراضی در دفاتر رسمی خلاف قانون تشخیص داده می‌شود و به استناد قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد.
رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری – درّی نجف آبادی
