کلاسه پرونده: 262/78
شماره دادنامه: 223
تاریخ رای: یکشنبه 17 مهر 1379
شاکی: آقای فریدون نوبهار
موضوع: ابطال رای شماره 11886/4/30 مورخ 13/10/1371 هیات عمومی شورای عالی مالیاتی
مقدمه: شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته‌اند، مطابق بند یک ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود و سند نیز حسب منطوق صریح ماده 1286 قانون مدنی بر دو نوع است، رسمی و عادی و ماده 61 قانون مالیات‌های مستقیم مشعر است بر این‌که «در مواردی که نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به‌طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مناط اعتبار می‌باشد.»لذا با عنایت به این‌که منطوق جمله «نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌گیرد» همان انتقالات عادی، قولنامه، بیع نامه قرارداد فروش است که در قالب عقد بیع مندرج در مواد مربوطه در قانون مدنی صورت می‌پذیرد، بنابر دلایل ذیل:1.ماده 22 قانون ثبت موخر است بر ماده 21 همان قانون در فصل سوم آن قانون ذیل عنوان آثار ثبت بدین مضمون که «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.» و مقدمات ثبت نیز همان عقد بیع است در وهله اول که در مورد آپارتمان‌های در حال احداث ممکن است از تاریخ بیع عادی یا قرارداد خرید و فروش تا تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال سال‌ها فاصله بیافتد و در برخی موارد که کار الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی به حاکم می‌کشد، این مدت زمانی بسیار طولانی‌تر از آن می‌شود که انتظار می‌رفت و در عین حال ملک در تصرف مالکانه خریدار و یا به عبارت دیگر مالک سند عادی باشد و هیچ یک از قوانین جاری مملکت به هیچ مرجعی تحمیل هویت مستاجر به مالک را تجویز نکرده است.بنابر صراحت ماده 1286 قانون مدنی سند اعم است از رسمی و عادی و در رای مزبور ذکر عبارت «به‌طور کلی انتقالات عادی این‌گونه املاک به لحاظ آن‌که متضمن قطعیت قانونی نیست، مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع بخش درآمد املاک قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 نمی‌باشد» به صراحت مخالف با ماده 61 فوق‌الذکر همان قانون است بنا به مراتب ابطال رای شماره 11886-4/30 مورخ 1371/10/13 هیات عمومی شورای عالی مالیاتی مورد استدعا است.نماینده قضایی وزارت امور اقتصادی و دارایی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 1020-91 مورخ 1379/1/26 اعلام داشته‌اند، با امعان نظر به مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن، کلیه معاملات در خصوص عین یا منافع اموال غیرمنقول (در مناطقی که دفاتر اسناد رسمی موجود است) می‌بایست مراحل ثبت را طی نماید و در غیر این صورت مبایعه‌نامه مربوطه سند عادی محسوب و تنفیذ آن در خصوص مورد با مرجع قضایی صالحه می‌باشد و مضافاً قانونگذار با تدوین ماده 61 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن و مواردی را که معاملات مذکور در محلی انجام می‌پذیرد که یا فاقد دفاتر اسناد رسمی است و یا عرفاً معاملات بدون ثبت در دفاتر مربوطه صورت می‌گیرد پیشبینی نموده است.لذا تعمیم ماده قانونی اخیرالذکر در سایر موارد و پذیرش اسناد عادی در انتقال املاکی که دارای سند مالکیت می‌باشند نه تنها فاقد وجاهت قانونی است بلکه آثار سویی نیز بر آن مترتب است از جمله باعث سوء استفاده مودیانی می‌گردد که با تنظیم مبایعه‌نامه صوری در معاملات کلان مبادرت به کتمان مبلغ واقعی ثمن معامله نموده و النهایه موجبات عدم امکان تشخیص صحیح مالیات متعلقه را فراهم مینمایند موید این مطلب بخشنامه شماره 6490/399/5/30 مورخ 1370/3/1 معاون درآمدهای مالیاتی وقت دایر بر تکلیف حوزه‌های مالیاتی به مطالبه مالیات مال‌الاجاره در مدت تصرف خریدار عادی تا زمان انتقال رسمی می‌باشد بنابراین تقاضای رد شکایت شاکی را دارد.
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجتالاسلاموالمسلمین درینجفآبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رای مینماید.
رای هیات عمومی
با عنایت به مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مشعر بر لزوم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی و حصر اعتبار اسناد مالکیت و رسمی در ادارات دولتی از جهت تعیین و تشخیص مالک، رای شماره 11886/4/30 مورخ 1371/10/13 هیات عمومی شورای عالی مالیاتی مغایرتی با قانون ندارد.
رییس هیات عمومی دیوان عدالت اداری – درّی نجف آبادی
